之前有一個熱門的話題，「人生第一間房到底該自住還是投資?」
我自己的感覺很簡單，就是看人生階段的需求而已；如果都要結婚了，夫妻兩人也一直希望有自己的房子，那當下也就是買房自住
另外，就買房投資賺錢來說，其實不外乎兩種，賺買賣價差 & 賺租金被動收入
想以哪一種方式投資房產賺錢見仁見智，不過如果我們買到的房子租金報酬率高，則未來要出售時也相對可以賣到較好的價格，因此我認為這是環環相扣的~
許多人認為只要買房、裝潢、出租，簡單3步驟就能投資房地產收租，擁有被動收入
然而實際執行時，總覺得困難重重...
與一些房產顧問閒聊後，發現要完成一件收租房產，必須要follow下面12個步驟才行 !
很簡單的是，12 個步驟剛好會對應到一般人在投資房地產時常見的 12 項問題~
步驟1：個人資金規劃
對應問題: 我到底買不買的起房?
驚訝吧! 許多人認為第一步應該是努力的去看房，然而如果你不知道你的口袋到底有多深
很容易被房仲的好口才給打動並迷迷糊糊的簽下賣身契，啊不! 是房屋買賣合約
畢竟房仲專注在幫你成交，而非幫你規劃，所以買房完後面的後果他不會幫你承擔
因此，必須先對自己的財務進行規劃，或者尋找專家進行財務諮詢，並檢視自己是否有資金 / 能力 / 作法可規劃資產
怎麼感覺第一步就很難 ! 我們換個白話文的方式簡單來說：
許多人對於買房的資金，腦中唯一浮現的只有頭期款；確實，頭期款算是買房的敲門磚
但除此之外，還有往後每個月要支付的銀行貸款、土地房屋稅、水電瓦斯管理費、裝潢費用...等
因此，除了一開始的一大筆頭期款要夠之外，也需要同步細算自己每個月的現金流是否足夠支付其他的費用
當然，裝潢期與尚未出租時的閒置期，都必須先行估算
(延伸閱讀：0元買房風險 )
步驟2：房子物件挑選
對應問題: 我應該買什麼樣的房子?
我和幾位房仲朋友的閒聊中，他們常抱怨許多人不清楚自己想買的房子條件是什麼 !
這確實會讓幫你找房子的房仲非常困擾，也會大幅的降低你看房的準確性與效率
想想看交往的情境~我們總不會不知道自己喜歡什麼樣類型的另一半吧? (如果你不知道，我建議你有點主見)
想想看人際關係~想要擁有好人緣，我們可以先去觀察有好人緣的人都怎麼與別人應對的，並學習
所以，請依據個人資金規劃結果，調查該區域熱租的房產樣式 (例如: 樓層、屋齡、格局、環境、租金...等)，最後搭配一點個人的喜好，配製出適合的物件種類條件
選定好條件了之後，再開始看房~
步驟3：房產評估規劃
對應問題: 如何挑到投報率高的房產?
設定好了上述2步驟，這時候才開始看房；所以，市面上雖然常聽到：「想投資房產就先去看 100 間房」，但這應該是在確認想看的房型條件後才成立的事，不然偶爾看公寓、偶爾看大樓、偶爾看新屋、偶爾看中古屋，不只帶你的房仲暈，自己也會迷茫~
當然在眾多的房產當中，你一定會挑到幾個你比較喜歡的；這時候依照物件的具體條件，像是開價、估價、修繕裝潢成本預估、租金行情...等，逐一評估各物件整體ROI，了解最佳化收益範圍，挑選投報率最高的資產
(延伸閱讀：第一次看房要注意什麼? )
步驟4：房產取得交易
對應問題: 要怎麼買到便宜的房價?
就算規劃好了也不代表一定買的到你理想的房價，而且若沒有買賣過房地產的經驗，通常很難取得好價錢
就像你終於找到一個心儀的對象，可是! 對方也不一定喜歡你啊! 況且說不定有一堆人在追求她
這時一般人通常會心灰意冷，瀕臨放棄邊緣~~~
但其實，你不該花心力在灰心喪志，更應該把專注力放在『提升自我價值』上面
回來主題 ! 你必須花時間學習怎麼估價 / 議價，把時間放在『提升自我能力』吧 !
對於估價，除了實價登錄之外，房產投資人較常使用的方法是銀行估價，相對於實價登錄有參考性許多
(延伸閱讀：如何評估房價? 避免買貴的四大關鍵步驟 )
而對於議價，方法百百種啦 ! 不管是理性的或感性的議價方法都有，可以多去看別人的經驗
(延伸閱讀：買房出價太低遭房仲酸「這麼便宜我就自己買了」，怎麼辦？ )
步驟5：銀行融資最佳化
對應問題: 怎樣才能向銀行貸到較低利率和較高貸款額度?
在銀行融資上我們當然都希望能得到比較低的房貸利率，並且由於房貸算是貸款種類中利率最低的，如果可以貸到較高的房貸金額，額外多出來的錢也可以拿來用於裝潢
然而，貸款金額的高低與貸款人的償債能力有很大相關，也就是常聽到的銀行信用分數
因此，你必須學習如何與銀行打交道，提升自己在銀行眼中的信用分數
如果你本身從事的行業就是公教、醫師、律師、國內知名百大企業，那麼利率和額度通常都會優惠沒錯
那如果我們的職業不是上述那些呢?
我自己所用的方式就是『善用信用卡』，其實信用卡只要用的好，真的是一個很好用的理財工具
不僅購物可以有額外的現金回饋，每個月正常的還款紀錄，長期累積下來，可以在銀行眼中的信用分數加了不少分
例如我在富邦銀行申辦信用卡，長期都維持正常繳款紀錄，並且從未使用過預借現金功能
最近詢問我的可用信貸利率與額度時，利率給我超低優惠，連花旗打來推信貸時，都嚇到富邦怎麼會給我這麼優惠的信貸利率，還說：「請問您是公職或百大企業嗎?」，當然我不是 !
當然還有『幾百萬先放在銀行一年定存』的這種方法啦 ! 不過我覺得用信用卡是小資族最好用的方式
步驟6：租金效益分析
對應問題: 如何提高租金報酬率?
這個步驟的重點不是專注在提高租金，而是專注在『提高租金的CP值』
許多人在隔套裝潢前並沒有粗估租金收益率，就貿然投入大筆資金進行裝潢
然而，每個區域有自己的租金天花板，再怎麼加上家具電器也不會高於某行情
因此必須了解搭配某種程度的裝潢，才可在具備居住質感的情況下，又可提高租金CP值
步驟7：室內裝修審查規劃
對應問題: 不知道想做的隔套裝潢是否合法?
許多人在隔套裝修時都忽略了合法性這個問題，甚至有許多人為了省錢，直接找木工水電，自己對於法規卻完全不熟
每個縣市規定不同，對於許多想要隔套出租的投資者來說，找到符合法規的方式進行裝修，才能避免被報拆或停止裝修之風險
這部份有太多的專業，建議可找專業的施工團隊服務，花一點錢省下許多時間與不必要的麻煩
步驟8：裝修工程監造
對應問題: 對工程施工人員怎麼溝通? 工人有沒有照圖施工? 我沒時間監工怎麼辦?
如果你有專業知識，那麼對於施工人員是否有照圖施工、是否有用對的建材...等，你都能自己監工完成!
但一般人要學習完這一大堆法規與專業知識實在是費時又費力
因此，建議直接找設計師、建築師或其他專業機構協助
(延伸閱讀：【買房書推薦】看完這3本，新手也能上手 ! )
步驟9：傢俱配製評估規劃
對應問題: 我要租給誰? 怎樣的設備配製比較容易租掉?
先評估租客種類與租金定價，才可知道要配置什麼東西
放哪些家俱、家電? 哪些配備是實用，房客會覺得貼心，確又不需花費太多成本的
可以去市場調查一下哪種配置的樣貌比較容易吸引租客，例如：電磁爐是否會比瓦斯爐實用?
步驟10：軟裝設計佈置
對應問題: 沒什麼美感細胞，不知道如何佈置才可以增加房屋內在美?
最近認識了一個我之前完全不知道的行業，『軟裝設計師』
所謂的『軟裝設計師』，是在既有的裝潢下，以一些佈置品增加室內美感，提升招租率與租金
不知為何，總覺得『軟裝設計師』的穿著打扮都非常的氣質，感覺房子給她佈置也會相對有質感許多~
步驟11：維運代管規劃
對應問題: 租出去之後沒時間管理怎麼辦?
通常投資房產出租目的是為了擁有租金被動收入，達到財務自由的生活
但如果你曾經當過包租公，就會知道有多少疑難雜症會在房子成功出租後產生...
燈泡壞了、水管不通、網路沒信號、冷氣不良、鄰居太吵、有鬼叫聲、忘記帶鑰匙...
搞的你都不知道到底你是包租公還是開安親班的....忙到你一點都不覺得這個叫做被動收入...
別擔心! 目前市場上有許多代租管服務業者
只要你評估扣掉代租管的服務費用後，租金收益還可以接受
這樣就可以省去你大把的管理時間，去做自己想做的事，這才是真的財務自由啊~
(延伸閱讀：【新北租屋】好租123新型態房產，一樣租金換更大空間 )
步驟12：資產轉增貸規劃
對應問題: 錢都放在房產了，臨時急需一筆錢怎麼辦?
人生總有許多不可預期的狀況，雖然當下已經做好資產配置規劃，認為生活的資金都沒問題了~
但突如其來的意外醫療費用、當爸爸養育費用、安太座費用 (咦!?~~)
人生是一個劇烈變動的劇本，如果出現臨時需求一大筆資金的情況
有些人會情急之下把原本規劃好創造被動收入的房產變賣
其實，與其這樣殺雞取卵，不如學習如何有效的利用自己的資產轉增貸
先行準備好相關的知識與規劃，臨時需周轉金時，就不會熱鍋螞蟻，做出不理性的事情 !
確實，我認為只要掌握好這12個步驟，就能在房產投資的世界開拓你的包租公被動收入系統
( 延伸閱讀：當包租公不一定要買房 )
我是如何從菜鳥開始學習房產的
許多房產的課程都需要花費幾萬塊的學費，但我很擔心花這麼多錢學習到底有沒有效
因此，我是先閱讀房產書籍，這是最便宜的學習方式，一本書不貴，幾百塊就能學到許多
『買一間會增值的房子』 是我的房產投資啟蒙書，裡面詳細地解釋找物件、看房、估價、議價...等重點，並用很多圖片讓人容易學習，內容超實用，想投資房產的初學者可先閱讀此書 !
" 那...讀完書之後呢 ? "
讀完書，有了一些基本概念之後，我因為缺乏實際經驗，因此始終覺得怕怕的
然而，許多房產課程雖然可教導學員實作經驗，但價格實在對於小資族的我來說太高
終於有一次，找到較便宜的線上課程，共24堂課，學費2400元，也就是每堂課只要100元
真正吸引我的是，裡面有20位包租公親自分享各自的買房實戰經驗與出租管理方法，內容包含：看房撇步、決不能買的物件、頭期款準備、貸款內幕、合法隔套、室內裝修審查、裝潢美學、招租秒殺秘訣、房客篩選、租屋管理、相關法律知識...等等
我們可以較低成本的學習別人的房產投資經驗，就好像是有20位教練告訴我們不同的秘訣
" 學了這麼多，但始終踏不出第一步，怎麼辦? "
學習的知識要能真正的實戰，才有用 ! 然而，踏出實作的第一步，往往是最難的~
若有一位房產教練能夠一對一，實際帶著我們去看房、議價、貸款、裝修、出租
完成一個適合我們投報率需求的出租物件，那將會加速學以致用的速度~
這樣的包租公家教，還真的有，這個教練也是我的房產教練，他並非是單純給物件，而是實際的帶我們看物件
從頭到尾帶著我們實戰包租公的必經流程~
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