委託房仲賣房，該簽『一般約』還是『專任約』? @ 初代理財新手福利社

委託房仲賣房，該簽『一般約』還是『專任約』?

當我們委託仲介賣房時，有兩種方式可以選擇，一種是簽『一般約』，一種是簽『專任約』

我在之前賣房時，因為還是新手，所以每一位仲介打電話來時，我基本上是來者不拒，想說累積點經驗值

不過在這個過程中，確實我也發現每個仲介都會希望你可以簽『專任約』

到底『一般約』和『專任約』有什麼不同呢? 為什麼仲介會希望你簽『專任約』? 而我們又該如何選擇呢 ?

『一般約』與『專任約』的差別

其實這兩者的差別沒這麼複雜，我簡單的用下面兩句話說明：

『一般約』：你可以跟好多個仲介簽一般約，想請多少個仲介幫你賣房都可以

『專任約』：跟一個仲介簽專任約之後，你就不能再跟其他仲介簽約了，只能由簽專任約的那個仲介幫你賣房

所以你可以知道，『專任約』的限制比較多。若簽完專任約，最後又去找其他仲介幫你賣房，或自己賣房，是會有罰則的 !

聽起來，『一般約』比較好啊 !? 為甚麼會有人選擇『專任約』呢 ?

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『專任約』的優缺點

|| 『專任約』的優點

1. 不會有很多仲介 Call 你：

你需要對應的仲介窗口只有一個人，比較單純，也比較不會資訊錯亂

2. 網路上的資訊比較乾淨：

不會有好多仲介同時 PO 你的物件，導致網路上的資訊雜亂；買房者看到一堆你的物件廣告，可能會覺得你急著賣，或者「這個物件應該是賣不掉，才請這麼多仲介打廣告吧 !」，這樣負面的觀感

3. 房價的獨立性高：

唯一的房仲對應窗口，你可以將自己對於售價的目標定義得很清楚，並且這位房仲是否有這著你的期望房價進行守價，你也可以看得很清楚；如果是一般約給很多仲介，你很難有大把的時間去追蹤每一個房仲的操作手段，很容易價格被亂喊

4. 房仲幫你推銷的意願較高：

『專任約』講白了就是獨賣，這件 Case 能成跟他絕對相關，不能成也跟他絕對有關，除了成交後的 Bonus，就連房仲自己的名聲也會有影響。如果每件到他手上的『專任約』都可以如屋主預期的價格賣掉，那麼後續滾滾而來的轉介紹，也能帶給這位房仲持續的獲利

|| 『專任約』的缺點

1. 房仲的能力如果很弱：

給一位房仲獨賣，如果這位房仲很強，那當然沒問題，但若他能力沒有很強，是你看走眼，那麼就會浪費一段時間；專任約簽約後，並無法隨意的轉換給其他仲介賣房

2. 曝光機率較低：

每一位房仲都有自己獨特的銷售手法與曝光管道，除了一般的房屋交易網、戶外張貼廣告紙之外，還有許多仲介會自己經營自媒體，像是 FB粉絲團、Line群、Youtube頻道、部落格...等等，不同的房仲都有自己擅長的行銷領域。但若是只給一位房仲獨賣，曝光管道較少這也是必然的~

3. 小心別違約：

說真的，還是有人不知道如果簽了專任約，最後讓別的仲介賣掉房子、或自己賣掉房子，是必須要賠償違約金的，一般是設定的成交價的4%，其實就是仲介服務費的收費標準；假設在專任約上的希望成交價是 600 萬，若違約時就要賠償給簽專任約的房仲 24 萬，真的得不償失啊 !

『一般約』的優缺點

其實，專任約沒有的，就是一般約的優點，反過來看就好

|| 『一般約』的優點

1. 短時間曝光機率高：

可以由多家仲介同時幫忙銷售，就好像有數個業務團隊在幫你銷售一樣，帶看的頻率就會比專任約高很多

2. 短時間可以認識許多房仲：

若自己剛接觸房地產沒多久，可能沒有認識可以信任的仲介，因此藉由一般約可以快速的接觸各式各樣的房仲，增加自己與房仲交涉的經驗值；因此從學習的角度來看，一般約可以學習到的房產經驗比較多

3. 違約風險低：

當然不會有簽專任約的違約風險，不過必須注意一個可能的風險，也就是一屋多賣的問題；舉例來說，若有兩個房仲同時都跟你說「有客戶的出價達到你設定的欲售房價，恭喜你 ! 斡旋轉訂金囉 !」，這樣就有可能產生問題，這點我會在後面的『一般約注意事項』中進行說明

|| 『一般約』的缺點

1. 價格可能會亂：

之前我在找房子時，曾在 591 上看過一個現象，好多個物件其實都是同一個物件，因為當你點進去看格局、條件、照片等資訊，會發現真的是同一個物件，但每個的聯絡人與開價都不同，代表這間的屋主可能簽了一堆『一般約』，所以一堆房仲都在房屋交易網上 PO 廣告，但每個房仲的訂價策略不同，搞得買方在看到這種雜亂資訊時，對此物件的觀感也會不好

2. 房仲不一定會認真幫你賣：

就房仲的角度來說，簽『一般約』代表除了他之外，還有一堆其他的房仲在幫忙賣；如果他努力到了一半，屋主突然打來說「小馬! 我的房子成交了，你不用幫我賣了，謝謝你的努力」，心情如何 ? 所以房仲會先投入大部份精力在『專任約』也是可以理解的~

『一般約』還是『專任約』，該如何選擇?

首先，要先澄清一下，我不是房仲，也不是什麼房產專家，只是有買賣過房屋的路人，藉由自己的經歷分享經驗而已

『一般約』或是『專任約』，這件事情本來就沒有絕對的對錯，這兩種約定制度本身就各有優缺

我想，對於要簽『一般約』or『專任約』，有些人心中有一定的結論了，這些人只要 follow 自己心中的聲音就好

而對於目前還沒有特定想法的你，我可以分享個人的想法給你：

|| 以學習的角度思考

在初次踏入房地產的新手，因為本來經驗值就不夠，並且也沒有認識且信任的房仲，因此可以先以『一般約』開始

藉由『一般約』，會有好多房仲自動來找你，我們可以藉此認識不同特性的房仲，從中摸索出哪一種特性的房仲較適合自己

快速累積許多與房仲溝通的經驗，或許你也會慢慢找到可以信任的房仲，這個房仲就可以當作你未來想跟他配合『專任約』的對象

|| 以銷售的急迫性思考

若是投資物件，在意的或許是週轉的速度；以行銷來舉例就像打折拍賣，犧牲一點利潤，換來的是銷售速度的提升

房地產投資有時候需要的是趕快把這個物件獲利了結，接著可以去做下個物件，因此只要有獲利，銷售速度的重要性就遠大於那1~2%的報酬率

這時，就可以利用『一般約』大量曝光的特性，增加銷售速度

但如果，你並沒有要急著脫手物件，而是想要慢慢賣個好價錢，那麼『一般約』簽的仲介就不要太多，一般不超過 3 家，避免房價被亂搞，又或者是以『專任約』銷售

|| 以物件狀況思考

如果你的物件中，現在還在出租的狀態，裡面還住著房客，這樣簽一般約，一堆仲介都在帶看，房客勢必會受不了

因此這種情況，簽專任約會比較好，畢竟只有一個房仲，需要房仲跟房客如何配合比較容易溝通

補充：簽『一般約』的注意事項，小心霸王條款

|| 霸王條款一：『買方出價達賣方委託底價時，買賣契約即成立生效』

之前在跟房仲簽約時，我發現不動產委託銷售契約書中通常會有一點，就是『買方出價達賣方委託底價時，買賣契約即成立生效』

雖然買方通常會出價較低，很少會發生上述的事情，但如果我們是跟許多仲介簽一般約，剛好有兩個以上的仲介同時跟你說：「有人出價達你的底價囉 ! 恭喜你，成交囉」，那請問到底要跟誰成交 ? 其他沒成交的，是不是需要付違約金 ?

因此即便這件事情發生機會很小，但為了保險起見，我自己會要求將契約的該項約定劃掉，並補充為「若買方出價達賣方底價，需於 24hr 內通知賣方，並由賣方同意後，買賣契約才可成立」

|| 霸王條款二：『委託期間，不得自行出售或委託第三者從事仲介行為』

奇怪！我不是簽一般約嗎? 怎麼會有這條約，這條約怎麼看都像專任約啊 !

這是另一個我會注意的地方，若我們已經要求簽立一般約，結果委託銷售合約中仍看到這條，則必須明確地告訴房仲要將這條劃掉

各位可以先練習看一下『不動產委託銷售契約書範本』，了解有那些內容，找到需要注意的地方

雖然每家仲介的合約書會有點不同，但大同小異，若我們先練習看過合約書，這樣在當下比較能找出問題所在，畢竟在當下房仲都會用：「這是定型化契約啦 ! 不會有什麼問題的」來說服你不用太認真看合約，但這攸關於我們自身的權益，還是要好好確認過哦 ~

更專業的相關法律解釋可以參考『天秤座法律網 - 與房屋仲介的法律關係』

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