評估預售屋，除了之前整理過的 14項看預售屋重點 之外，有些建案會推出買房送裝潢的廣告，這部分又該如何評估呢?
還記得在4年前，參加過一次台中買房團 (包一台遊覽車，一天參觀3~4個建案那種的)，還有印象其中一個新成屋建案在文心路上，不是參觀樣品屋，而是參觀實品屋 !
實品屋的裝潢是工業風，代銷說這一廣告戶可以很便宜的賣，並且所看到的裝潢家電都會送 ! 簡單來說，買了之後真的只需要一卡皮箱，就可以馬上入住~
當時看到好多人有興趣，畢竟所在的地段算不錯，而且買房還送裝潢家電。只是剛好實品屋窗戶看出去就是捷運軌道，雖然當時還沒完工，但可想而知完工後每天會有多吵，所以，我並沒有因此而心動 !
最常見的2種『買房送裝潢家電』的情況
買房送裝潢、送家電，通常有兩種情形是最常見的：
1. 建案的實品屋、廣告戶
如同上述，建商通常會選擇比較難賣的樓層，裝潢成實品屋供客戶參觀，作為廣告戶，像是4樓、窗戶對出去有高架或捷運軌道的樓層、車道上方、中繼水箱樓層、2樓管道交會處。當然買這樣的物件，風險就是樓層位置條件很差，未來要賣時會比較困難，因此，即便買房送裝潢，我也不太會考慮的 !
2. 該建案主打小資族一卡皮箱入住專案
生育率降低，而且依照此趨勢，未來只會越來越低，所以我們會發現，整體推案房型逐漸朝向小坪數的2房，甚至1房走勢。許多新手買房的小資族，礙於資金不足，買房後可能就沒有錢可以裝潢了，並且現今工作壓力越來越大，許多人並沒有多餘的精力再去思考裝潢。因此，『免再擔心裝潢費』、『免再費心裝潢設計』，讓許多人覺得方便，並可能因此買單 !
買房送裝潢家電，通常代銷提出吸引人的點有哪些?
1. 百萬裝潢、家電免費送
可能會這樣說：「我們有自己搭配的設計師，為了這個建案的空間進行專屬的設計，並且裝潢的材質上都特挑高檔的裝潢建材，品質真的不用擔心，畢竟我們也不希望打壞自己的招牌。而且在顏色上有幾種可以依照客戶的喜好挑選，家電的部分我們也選用大品牌的，整體裝潢+家具成本大約百萬等級，我們儘量自己吸收，希望你們可以用最高CP值的價格，買到你們最喜歡的房子」
2. 一卡皮箱入住好方便
可能會這樣說：「基本上交屋之後，你們就可以直接搬進去住了，除了可以節省裝潢等待的時間與金錢之外，也不需要費神去思考如何找到好的裝潢設計，因為我們全都幫消費者打理好了。你看別人買房後還需要東找西找裝潢設計公司，更累的是還得花時間監工，但買入我們的建案後，你們就可以輕鬆入住沒煩惱囉 !」
3. 裝潢款併入房價中，可一併貸款
可能會這樣說：「現在貸款利率那麼低，如果可以多貸一些，就可以 減輕頭期款的壓力。你看那些百萬的裝潢、家具，如果是買房後才自己處理，那些錢都是不能納入房貸的喔 ! 我們買房送裝潢、家具，你還甚至可以看作是裝潢款已經在總價中被吸收掉了，而總價是可以辦房貸的，你懂我的意思嗎?」
" 聽起來這麼好，有沒有什麼未知的風險呢 ? "
風險1：百萬裝潢家電，真的值百萬?
不諱言，行銷的本質就是塑造產品的價值，讓人覺得買了物超所值。因此，建商會塑造百萬裝潢的形象，其實也沒有錯，只是我們無法真的估出該裝潢是否值百萬
同樣外觀的建材，價格可能差很大
就拿天花板來說，最常用的矽酸鈣板，上網查了一下，日本麗仕和台灣南亞這兩個品牌的材料價就差了大約 30% (矽酸鈣板材料費列表)
想要石材裝潢那種大氣的質感，從真正的大理石材替換成薄石板，價格就差一半，如果用貼皮仿石紋，那又更便宜 ! (石材貴桑桑，提升質感用「這個」取代)
木地板，每坪的施作價格從2500~8000都有；隔間牆也因應不同隔音需求，價格從每尺1000~7000不等 (2020木工施工的費用)
可怕的合約『該品牌型號缺貨時，可由同值之他牌代替』
正常來說，該附什麼品牌型號的建材、家具或家電，都應該標明在買賣合約中。但...說真的，有好多人買房是不看合約的，直接就給他簽下去了，令人捏把冷汗。幾百萬的東西還是要仔細的確認一下合約 ! (別再說這是定型化契約，所以不用看了...)
以買房送裝潢家電來說，最常遇到的糾紛就是“建商認為的同值品牌，跟我們認為的不一樣”。所以，若該品牌沒有，所附的同值建材或家電品牌型號也應該詳列，在談合約時就一併講清楚 !
風險2：裝潢感覺舒服，並不一定代表實用 !
參觀實品屋，或樣品屋時，通常我們都會覺得裝潢是令人感覺寬敞舒服的。因此，下意識會感覺「都會蓋房子了，裝潢對建商應該是小Case，他們應該很專業吧 !」，如果買房後可以直接入住這樣舒服的空間，那豈不是太好了嗎 ?!
" 先等等，這些裝潢真的實用嗎 ? "
以實品屋的裝潢來說，有時建商為了視覺寬敞的考量，收納空間設計偏不足。舉例：入門鞋櫃做很小、廚房剩餘空間只夠放小冰箱、衣櫥深度太窄、插座太少...等，未來入住後的生活滿是不便，怎麼辦 ?
木工裝潢也有各種不同板材，塑合板、美耐板、夾板、密集板、木心板、發泡板。板材品質材質好壞，除了價格不同，甲醛含量可能也不同，入住後是否會影響健康?
浴室排水、廚房排油煙，也都是需要注意其裝潢設計是否會影響到的 !! " 買房送裝潢，要注意的事項比單純買房還多更多 "
風險3：貸款並非不用還，實登造假還會被罰 !
建商不是慈善事業，是營利事業；買房送裝潢家具，其實只是變向的將這些成本加入房屋總價中。看起來可以一併貸款沒錯，但貸款我們還是得連本帶利還啊 !
如果因為買房送裝潢家具的誘因，導致我們在迷迷糊糊當中買貴了，那即便可以貸款，也是虧 !
2020/06 三立新聞『買房家電、裝潢一起算，內政部：抓到罰15萬再抓去關』
現今，實價登錄逐漸朝向越來越透明的方向發展，2020/07/01 實價登錄新制上路，資訊必須揭露到更細節，像是裝潢費、有沒有內含家具家電都要載明。未來，想藉由買房送裝潢家電這樣的手法來墊高實價登錄，應該越來越不可行了吧 !
(政府怎麼抓的到? 我猜應該是看合約書吧 ! 如果買房送裝潢，會另外簽一份裝潢合約書，家電品牌也會寫在合約中)
結語
仔細的想想，買房送裝潢、送家具家電，主要都發生在預售屋的行銷中。預售屋擁有頭期款付款期間較長的優點，此為新手買房族喜歡的原因之一，建商也搭著這股趨勢，分析新手買房會遇到的第二個困擾『裝潢』，便順勢推出買房送裝潢等方式，成交價可以墊高，買方也買到初期的方便，某種角度看來雙贏 !
不過，上述提到的價格、費用、實用性等問題，可能會在交屋後一一顯現出來，就像在中古屋市場，買投資客裝潢好的物件，會遇到的問題也一模一樣。因此，多少學習一些裝潢的知識，我覺得會是比較好的做法~
拒當菜鳥，我的第一本裝潢計劃書 ，我是看這本書學習的。從如何與設計師溝通、如何自己發包、建材差異、裝潢預算怎麼抓、監工注意事項、配色技巧、家具挑選、光源設計、格局、建築法規...等 ，在這本書中就會通通告訴你 ~
除了買房送裝潢的問題，我在之前買預售屋時，由於第一次買預售屋不太清楚，因此體會過 4大教訓，這些都可以當作新手買預售屋的借鏡 !
我是如何從菜鳥開始學習房產的?
許多房產的課程都需要花費幾萬塊的學費，但我很擔心花這麼多錢學習到底有沒有效。因此，我是先閱讀房產書籍，這是最便宜的學習方式，一本書不貴，幾百塊就能學到許多
『買一間會增值的房子』 是我的房產投資啟蒙書，裡面詳細地解釋找物件、看房、估價、議價...等重點，並用很多圖片讓人容易學習，內容超實用，想投資房產的初學者必先閱讀此書 !
" 那...讀完書之後呢 ? "
讀完書，有了一些基本概念之後，我因為缺乏實際經驗，因此始終覺得怕怕的。然而，許多房產課程雖然可教導學員實作經驗，但價格實在對於小資族的我來說太高。因此我先藉由較便宜的線上課程學習。
當時選擇的課程內容共有24堂課，學費2400元，也就是每堂課只要100元。並且，真正吸引我的是裡面有20位包租公親自分享各自的買房實戰經驗與出租管理方法，內容包含：看房撇步、決不能買的物件、頭期款準備、貸款內幕、合法隔套、室內裝修審查、裝潢美學、招租秒殺秘訣、房客篩選、租屋管理、相關法律知識...等等。我們可以較低成本的學習別人的房產投資經驗，就好像是有20位教練告訴我們不同的秘訣~
" 學了這麼多，但始終踏不出第一步，怎麼辦? "
其實讀完書，看完線上課程，就已經能知道買房投資的7~8成了，接下來就是踏出去實戰看房買房而已 !
然而，我知道有些時候真得很難有勇氣踏出第一步，若有一位房產教練能夠一對一，實際帶著我們去看房、議價、貸款、裝修、出租，走完一個完整的買房投資流程，那將會更加速學以致用的速度~
這樣的包租公家教班是有的，這位教練也是我的房產教練，他並非是單純給物件，而是實際的帶我們看物件。學費還是我看過最低的~
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