買房議價 | 新手別亂砍價,10招預售屋議價技巧學起來 !

~ 2021年更新 ~

 

 

之前外國的朋友來台灣玩,都很驚訝台灣買房的砍價幅度怎麼可以這麼大 ! 這也許跟文化有相關,而建商也知道大家買房會砍價,所以通常價格都會先開很高。就連我之前在591刊登的物件時,房仲和家人也都會說:「你開價這麼低,到時候會被人家砍到賠錢啦 ! 會很難賣喔」;久而久之,『買房議價』就成了台灣人買房必備的技能之一,若不會議價,自然就很容易買貴了~

 

 

" 一般人買房時都怎麼議價的呢 ? "

 

 

以前常耳聞「開價都很高,買房就直接6折、7折砍下去」。然而,當我們走進預售屋接待中心,如果直接砍6折、7折,代銷馬上就嗅出我們的不專業。就算是約房仲看中古屋,隨便出價6折、7折,房仲也是會生氣的 !  因此,這種議價方式,很難談到雙方皆理想的價格。

 

對於買房新手來說,很多人比較喜歡先看預售屋,當然因為它擁有新房、頭期款分期付款、接待中心舒適等優勢。然而,也因舒適、樣品屋美美的,代銷再用一點柔情攻勢與製造熱銷感,就不自覺的忘記議價或隨便議價而下單了。為了避免這種不可挽回的錯誤,在預售屋的議價上,就要多做一點功課了 !

 

在現今房價越來越透明的時代,其實合理的買房議價方法並不難,再搭配一些說話藝術,就不會議價到雙方氣噗噗了。

 

買房議價技巧10大招:

1. 正確查詢實價登錄,該預售屋附近相似物件都先查過

2. 參考附近指標預售屋建案的價格

3. 善用線上買房估價網,快速找到合理議價區間

4. 嫌惡設施也可當作議價籌碼

5. 由該建案的大坪數坪價,來議小坪數坪價

6. 議價順序從單價到總價

7. 車位坪數藏玄機,車位也可以拿來當議價籌碼

8. 別讓代銷太快去找專案經理

9. 找朋友或長輩去扮黑白臉搭配

10. 善用年輕人的『哀兵政策』

 

 

 

 

1. 正確查詢實價登錄,該預售屋附近相似物件都先查過

 

實價登錄的機制出現後,房價漸漸的趨於透明化。雖然實價登錄仍有些盲點,(例如:車位是否拆開計算),但仍是相當重要的參考指標

 

 

其實,實價登錄不能亂查,否則花時間查出來的資料很容易被代銷打槍 

 

舉例來說 ,下述三種都很容易被代銷教育一番~

『4年前的實價登錄』:歷史以來房地產的價格是逐漸攀升的,因此拿太久之前的資料參考性低

『4房的實價登錄來比較2房』:小坪數總價低,能負擔的人較多,每坪單價自然會較高

『30年屋齡的中古屋實價登錄來比較新屋』:記得房子也是會折舊的,因此預售屋和新成屋本來就會比中古屋來得高價

 

 

 預售屋議價時,要拿出可參考的實價登錄資料,請設定以下條件:

(1) 屋齡5年內新成屋

(2) 1~2 年內的實價登錄資訊

(3) 格局、區域、建物類型與你要買的預售屋相似

 

這樣得出來的資訊就比較有可參考性。想知道合理房價該怎麼看,更細節可參考 避免房價買貴的4種估算方法。記得 ! 我們要買的是『現在的合理價格』,而並非代銷口中描繪的『未來預期上漲的價格』。

 

 

" 下面介紹2個好用的實價登錄查詢網站 !! "

 

 

『永慶實價登錄3.0』

特點一:經實測,每一筆實價登錄皆有完整揭露到 "門牌" 與 "樓層"

特點二:可篩選房屋種類、屋齡、車位有無

特點三:可列表顯示,包含成交價、每坪單價,並顯示成交價是否有含車位

(個人感覺列表顯示比地圖顯示還清楚)

 

 

『實價登錄比價王』

特點一:實價登錄有完整揭露到 "門牌" 與 "樓層",但經實測,有部份資料並無揭露門牌

特點二:可篩選房屋種類、屋齡、車位有無,比永慶更多了價格範圍的篩選

特點三:可列表顯示,成交價除了顯示是否有含車位之外,有些更進一步顯示單純車位價格,與移轉記錄

 

另外像是『內政部不動產交易實價查詢網』 、 『樂居實價登錄查詢網』,也都可以去試試看,找到自己最上手的網站

 

 

2. 參考附近指標預售屋建案的價格

 

在台中,建商的風評很好的有寶輝、精銳、惠宇,不過寶輝、精銳比較多豪宅。平民一點的,惠宇是台中公認的好建商,常聽到長輩說「惠宇的房子不錯,但通常比較貴」

 

所以如果在台中,你要買的預售屋附近有惠宇的案子,也可以拿來做一個很合理的評估標準。在google地圖上打 “惠宇” 兩個字,就會跑出來許多惠宇的建案。如果是新建案就去問問開價,如果是新成屋或中古屋就找找實價登錄的房價大約範圍,這個價格就可以當作初步對於合理房價的標準

 

當我們看的預售屋建案開價比指標建案的實際成交價還要高時,就能告訴代銷你所查詢到的指標建案資料,並以此說明為何覺得他們開價過高的原因,這樣的議價方法相對來的有力且和平~

 

 

 

 

3. 善用線上買房估價網,快速找到合理議價區間

 

『銀行估價』,是房產投資者常用的買房議價指標,由於銀行內有相當完整的房產成交價資料庫,因此只要有門牌地址,就可以進行初步的估價。

 

銀行會幫忙估價的原因,是因為當我們要向銀行貸款時,銀行通常會思考:「我把錢借給他,他還得起嗎?」如果是房貸,因為有房子當作抵押品,所以銀行會估算最壞的情況,也就是對方還不起錢時,至少銀行還有這棟房子可以當作補償。因此,這是為何銀行要幫你買的房子估價的原因,也是銀行估價通常比較保守的原因,換句話說,如果可以買到銀行估價附近的房價,或者甚至買到低於銀行估價的房價,就可以比較安心沒有買貴 !

 

 

" 預售屋又沒有房子實體,銀行怎麼估價 ? "

 

 

確實,預售屋還沒有蓋好,沒有實際的房子請銀行估價。因此,我們可以使用 線上房屋估價網,查詢該建案附近的新成屋房價,做為議價時的心理標準

 

 

4. 嫌惡設施也可當作議價籌碼

 

在踏入接待中心之前,先到預售屋建築基地附近繞繞,觀察是否有嫌惡設施。若有,則可在議價時提出,將房價往下砍,使價格更加接近上述3點所查出來的合理價。

 


※ 補充:一般嫌惡設施有 

加油站、Motel、KTV、回收場、基地台、電廠、宮廟、火化廠、福地...等


 

 

5. 由該建案的大坪數坪價,來議小坪數坪價

 

坪價 = 每坪的價格,相較於總價,這是我比較喜歡討論的價格。因為只要每坪價格減少1萬,假設36坪,就減少了36萬的總價

 

少子化趨勢,小坪數房子漸成主流,小坪數的坪價反而高 ! 由於大坪數物件總價高,比較容易議價到較多的折價,換算成每坪單價後,就較為便宜。反之,小坪數物件總價低,議價相對困難,併換算起來每坪單價通常較高

 

因此,如果先了解該預售屋大坪數物件可以獲得的優惠價格,換算成每坪單價後,再以此單價去議小坪數物件的總價,就可能就有機會議到不錯的房價~

 

 

" 此招可搭配第9招『哀兵政策 』 "

 

 

「哇 ! 三房總價最高的優惠價只能這樣嗎? 我還得抓裝潢預算,擔心不太夠耶 ! 唉~小資族薪水都沒漲真得很辛苦,看來我只能先看2房的物件了,依每坪單價看,兩房的總價大約xxx左右吧 !」

 

 

6. 議價順序從單價到總價

 

很多人買房時都喜歡講總價,然而總價的盲點在於坪數,同樣的兩房產品,總價都是600萬,然而若一個有30坪,另一個只有25坪,其實每坪的單價就差了4萬塊,接近20%的差異 !

 

另外,上述所提到的合理房價查詢,所得的資料也都是每坪多少錢。因此買房時,議價一定要先從每坪單價先議,之後乘以總坪數得到總價後,再去掉尾巴的零頭,大概以這樣的流程議價會比較OK

 

 

7. 車位坪數藏玄機,車位也可拿來議價

 

同區域的車位都有一個公定價區間,因此砍車位的價格有點不明智,不過車位中暗藏的一些玄機可以拿來當作議價的籌碼。一般大眾對於車位的認知,大概就專注在『如何挑選好的車位』、『車位樓層』、『車位種類』,只是,對於車位坪數就比較少人在意,還有車道坪數跑到哪裡了,也很少人注意 !

 

我們先來看一下一般的車位標準尺寸規格:

一、長 6 公尺、寬 3.5 公尺、高 2.1 公尺 (約 6.34 坪)

二、長 6 公尺、寬 2.5 公尺、高 2.1 公尺 (約 4.53 坪)

三、長 5.5 公尺、寬 2.5 公尺、高 2.1 公尺 (約 4.15 坪)

四、長 5.5 公尺、寬 2.3 公尺、高 2.1 公尺 (約 3.82 坪)

 

(上述是平面車位,我之前買的機械車位是:長 5 公尺、寬 2.15 公尺、高 1.6 公尺,供參考)

(Toyota Artis 轎車長 4.6 公尺、寬 1.8 公尺、高 1.4 公尺,供參考)

(Toyota RAV4 休旅車長 4.6 公尺、寬 1.9 公尺、高 1.7 公尺,供參考)

※ 在2012年以前,法規為車位尺寸可以誤差2%以下,2012年已修正,只要尺寸產生誤差,可求償減少價金

 

上面車位大小的列表,你會發現一般車位坪數約從4~6坪不等,但登記的坪數卻有可能從4~15坪,多出來的坪數就是車道的分攤。舉個例子,實際 4.5 坪大小的車位,若登記接近 4.5 坪,則代表車道的占比大多數分配到了公設,而公設是要依照每坪多少錢算在總價中的。 由於車位的價格是固定的一個數字,如果含的坪數越多,則CP值越高。

 

因此,若不同建案中同樣大小的車位,車位價格一樣,但登記坪數卻不相同,就可以此為籌碼進行議價,將少登記的坪數乘以坪價後,從總價中扣除~

 

 

8. 別讓代銷太快去找專案經理

 

通常找專案經理的時候,就代表只剩臨門一腳,價格上在調整一些就會成交的情況下。若在與代銷談的階段還離你的心理目標房價很遠,就先不要太快進入到專案經理那一Part,不然代銷會說:「我都幫你找專案經裡了,經裡也很努力的在調整價格,你怎麼價格踩這麼硬,這樣我很難做人」

 

 

9. 找朋友或長輩去扮黑白臉搭配

 

獨自去預售屋接待中心的風險在於,如果快被說服時,身邊沒有人可以拉住你,就很容易下單了。因此不論是朋友或長輩,都可以扮演在關鍵時刻拉住你的人,如果仍然還有議價空間,就能夠再議到更好的價格 !

 

 

10. 善用年輕人的『哀兵政策』

 

就之前的經驗,通常代銷對年輕人的第一個問題就是「你的預算有多少 ?」 (之前文章有說 『為何不能說出自己的預算』與『如何應對預算問題』 )

 

 

在代銷介紹完預售屋之後,如果你真的喜歡,才是進到議價的階段 

經過先前的實價登錄查詢與銀行估價資訊,我們已經知道大概每坪多少價格才是合理的。因此,可以藉此合理價當作是自己買房最高的預算,並展現出“我真的很喜歡這個房子”,只是礙於小資青年手頭只有這麼多資金,實在很可惜,看代銷會如何應對 !

 

就算代銷說:「這個價錢絕對不可能啦」,也別輕易動搖,有時可能過幾個月就會再接到電話了

 

延伸閱讀:買房『出價』與『議價』策略大不同,弄錯虧很大 !

 

 

" 不要隨便用建商的無息貸款 ! "

 

 

實務上遇到的,很多建商會說提供你無息貸款,來抵擋我們的哀兵政策。其實,有許多剛開始借貸過多,後期無法償債的案例,各位真的要小心評估借貸~

 

對了 ! 對於無息貸款,你可以用每月還款金額過高無法負擔來推掉 !

 

 


※補充資訊:

想比較各銀行貸款最低利率 & 手續費等資訊 (包含信貸、房貸),可查詢 各銀行貸款方案比較

由於台灣銀行太多,一間一間比較相當費時,現在有金融服務機構將各銀行資訊統整,提供諮詢

若資金真的不足,可以尋求合法的金融服務機構幫助,包含 信貸、房貸二胎、整合負債等服務


 

 

網路上還有提到哪些買房議價的方法?

 

網路上提到的其他方式,有些我個人覺得可遇不可求,有些試過沒用,有些太吃關係~

 

1. 團購 :

有多少人可以找到一起要團購的人?

 

2. 先問2樓、4樓查底價 :

問過了,現在代銷都會說跟其他樓層只差一點點,不會因此讓你探到底價

 

3. 潛銷期買進: 

請看 潛銷期買預售屋真的會比較便宜嗎?

 

4. 找專案經理:

雖然專案經理比代銷小姐的議價空間稍大,但其實! 如果你跟專案經理根本不認識的話,他也只是在配合代銷小姐演戲給你看而已,讓你以為真的有便宜到,實際上呢? 誰知道~ (這個方法婆婆媽媽愛用)

 

5. 別假日去看房:

這點其實還真的有點效果,不過效果在自己身上;意思是,可以避免假日人多時,代銷營造出來之熱銷情況,「10樓F成交」、「5樓C成交」,你有遇過這種像拍賣場合的接待中心吧 ! 塑造氣氛讓你擔心買不到~

 

 

下方我依照實際的看房經驗整理出來看房須注意的項目列表,供大家免費下載 (記得別在代銷面前拿出來,他會以為你是來做市調的)

預售屋、新成屋、中古屋買房評估表免費下載

 

 

我是如何從菜鳥開始學習房產的?

 

許多房產的課程都需要花費幾萬塊的學費,但我很擔心花這麼多錢學習到底有沒有效。因此,我是先閱讀房產書籍,這是最便宜的學習方式,一本書不貴,幾百塊就能學到許多

 

『買一間會增值的房子』 是我的房產投資啟蒙書,裡面詳細地解釋找物件、看房、估價、議價...等重點,並用很多圖片讓人容易學習,內容超實用,想投資房產的初學者必先閱讀此書 !

 

買房書籍推薦

 

 

" 那...讀完書之後呢 ? "

 

 

讀完書,有了一些基本概念之後,我因為缺乏實際經驗,因此始終覺得怕怕的。然而,許多房產課程雖然可教導學員實作經驗,但價格實在對於小資族的我來說太高。因此我先藉由較便宜的線上課程學習。

 

當時選擇的課程內容共有24堂課,學費2400元,也就是每堂課只要100元。並且,真正吸引我的是裡面有20位包租公親自分享各自的買房實戰經驗與出租管理方法,內容包含:看房撇步決不能買的物件頭期款準備貸款內幕合法隔套室內裝修審查裝潢美學招租秒殺秘訣房客篩選租屋管理相關法律知識...等等。我們可以較低成本的學習別人的房產投資經驗,就好像是有20位教練告訴我們不同的秘訣~

 

【包租公秘笈線上課程】

 

買房實戰課程推薦

 

 

" 學了這麼多,但始終踏不出第一步,怎麼辦? "

 

 

其實讀完書,看完線上課程,就已經能知道買房投資的7~8成了,接下來就是踏出去實戰看房買房而已 !

 

然而,我知道有些時候真得很難有勇氣踏出第一步,若有一位房產教練能夠一對一,實際帶著我們去看房、議價、貸款、裝修、出租,走完一個完整的買房投資流程,那將會更加速學以致用的速度~

 

這樣的包租公家教班是有的,這位教練也是我的房產教練,他並非是單純給物件,而是實際的帶我們看物件。學費還是我看過最低的~

 

『包租公家教班』

 


 

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