之前外國的朋友來台灣玩，都很驚訝台灣買房砍價幅度怎麼可以這麼大！這也許跟文化有關，而賣方也都知道買方買房會議價，因此通常價格都會先開高。
我之前出售房子時，房仲也都會說：「你開價這麼低，到時候會被人家砍到賠錢啦！很難賣喔」，久而久之，「買房議價」似乎成了台灣人買房必備的技巧。
然而，因為以前預售屋房價不透明，預售屋價格開的高高的讓人家砍，反正少砍的就是建商多賺的，一般民眾也看不到實際成交的房價；但在實價登錄2.0出現後，預售屋簽約成交30天內就要申報登錄實價（由預售屋銷售者申報）。
將房價逐漸公開透明後，預售屋議價思維也需要跟著轉變，預售屋議價的技巧反而更考驗你看不看得懂「區域真實行情」與「基本面」。
古早時期，預售屋議價的模樣
小時候有機會跟著媽媽到預售屋接待中心，常耳聞「這麼貴，別的建案都嘛給我打７折」，這種打折模式在老一輩的年代算是主流的預售屋議價技巧，當時大家拚的是氣場、人脈、話術，以及臉皮厚度。
現在你走進預售屋接待中心，如果直接砍6折、7折，你看代銷會不會理你；就算是約房仲看中古屋，隨便出價7折，房仲也是會生氣的！因此，這種預售屋的議價方式，很難談到雙方理想的價格。
我知道對於買房新手來說，很多人比較喜歡先看預售屋，因為它擁有的是全新房子、頭期款可以分幾年付款、接待中心舒適有飲料等優點。然而，也因舒適、樣品屋美美的，代銷再用一點話術製造熱銷感，就不自覺的買貴了。
所以，買預售屋想要議到心中的價格，又不希望自己只有古老的那種「幾折議價法」，本文整理了10招預售屋議價技巧，分享給你。如同前述所說的實價登錄政策改變，買房議價的技巧更偏重自己對區域行情掌握的能力，我們就從這個層面開始思考該如何議價吧！
預售屋議價技巧1》先熟悉區域合理的預售屋房價
預售屋實價登錄怎麼查
2021年7月實價登錄2.0上路後，房價資訊揭露到門牌，預售屋也需要實價登錄。因此，買房新手首先要做的是確認自己想買的預售屋區域，鎖定區域後，再藉由 內政部不動產交易實價查詢網，了解該區域的預售屋實際成交行情。
觀察預售屋建商乖不乖
實價登錄2.0規定預售屋定型化契約都必須申報備查，以確保消費者的權益。在上圖中可以看到最右邊，有將契約備查的建案都可以查得到，你可以先查查看自己有興趣的建案是否有依照政府規定，乖的建商比較不會亂來。
依照預售屋實價登錄資訊，將合理房價放在心中
與代銷進行預售屋議價時，其實跟在面對仲介話術是一樣的，代銷口中的附近行情賣多少當參考就好，因為你心中早已查過附近真正的成交行情，議價時也就不會被輕易動搖。
為何越來越多預售屋建案不二價
既然預售屋成交價越來越透明，建商與代銷也不用像以前一樣用演的，開價很高讓你殺價，因此越來越多不二價的預售屋出現。我覺得這是好事，但要注意也有建案口中的不二價高於區域行情許多，當然他們自己有一套話術說法，不過我們既然已經查過區域預售屋成交行情，就千萬別隨便被牽著鼻子走，不二價開在合理價的我們才考慮！
預售屋議價技巧2》參考品牌建商、在地口碑建商，作為議價指標
什麼是品牌建商
建商之中也會有風評，如果常去走訪預售屋，有時候會遇到建商自售，他也許會跟你聊建商的好壞，建商之間也會有稱號，例如ｘ邑建設綽號為哈雷路亞、佳ｘ建設被稱為射後不理...等等的。買到的不好的建商，後續真的很麻煩（我之前就買到射後不理的建商）。
不過通常品牌建商蓋出來的房子較沒問題，售後服務也較完善，例如國泰建設就是大家口中的績優品牌建商。當然，好的建商蓋的房子價格通常較高，若你看的預售屋附近有這類的品牌建商，可以查詢它的實際成交價，作為議價的籌碼之一。
什麼是在地口碑建商
在地口碑建商主要集中在某個地區蓋房子，並且在當地打出了好口碑的名號。在台中，惠宇是台中公認的好建商，常聽到長輩說「惠宇的房子不錯，但通常比較貴」。
所以如果在台中，你要買的預售屋附近有惠宇的案子，也可以拿來做一個很合理的評估標準。在google地圖上打“惠宇”兩個字，就會跑出來許多惠宇的建案，可以去問問開價，或是利用實價登錄查詢成交價。
當我們看的預售屋建案開價比品牌建商或口碑建商的實際成交價還要高時，就能告訴代銷你所查詢到的指標建案資料，並以此說明為何覺得他們開價過高的原因，這樣的預售屋議價方法相對來的有力且和平~
建商的好壞該如何查詢
好的建商價格當然高，如果預算有限，必須跟品牌建商或在地口碑建商以外的建商購買預售屋，就必須注意該建商的誠信，畢竟我們買預售屋除了議價避免買貴之外，也很擔心建商是不是蓋到一半會跑路。
近年營建原物料的成本漲幅很大，小型建商撐不住跑路的新聞 也是有，我們在買預售屋時，可先用 台灣公司網 查詢該建商的資本額、訴訟案件等資料。
預售屋議價技巧3》代銷想賣未來房價，你要議的是現在合理房價
常見的預售屋廣告，是話術還是真的
「幾分鐘到xxx」、「未來有xx重大建設計畫」、「旁邊是xx學校的預定地」、「xx嫌惡設施未來會遷走」、「預計會都更」，反正你常到預售屋接待中心，大概就常聽到這些廣告說法。
到底是真的還是話術，對於「幾分鐘到xxx」這種的可以實際自己走走看幾分鐘（記得是從建築基地開始走，不是從接待中心喔），對於「未來有xx重大建設計畫」這種的可以查詢 各縣市政府的都市計畫書，或直接寫信去問議員或關鍵人物。
我之前有遇過一個預售屋建案，代銷說「旁邊有一塊空地是某某中學的預定地」，當時走到那塊空地看，確實有紅布條寫著「某某中學預定地」；然而，過了2年之後，我再到同樣地方，紅布條已經拿掉，那塊空地也沒有任何要動工的跡象。
預售屋議價，你要議的是現在合理房價
預售屋議價技巧中，有一個重點是將代銷口中的「未來房價」，拉回目前現實的「合理房價」。因此，如果是尚未確定的事情，就算代銷講的很有自信，那只能稱為未來本夢比而已，參考就好！
預售屋議價技巧4》拉攏代銷成為你的神隊友
上述的3項幫助我們確認該區域預售屋的合理行情，在理性面了解合理房價後，別忘了議價許多時候是感性的溝通~
你心中的代銷
1. 好像都希望賣很高價，從我們身上剝皮
2. 態度超差，感覺我買房還要看他臉色
3. 每次都說只剩2樓和頂樓，真的假的
真實的代銷
1. 不希望建商賣太貴，會很難賣
2. 只集中精力專注在會成交的人身上
3. 超討厭同行來探情報，你太專業會讓她有防備
代銷成為你的神隊友，預售屋議價易如反掌
你總得表現出自己是真的要買房，很認真的聽她講，很認真的問關鍵問題，再適時的拋出「我們也有去看這一區的某某建案，他們說他們的建案有xx的優點，然後價格是...，我也再想...」。
這時就可以聽聽代銷提出對方的缺點（如果你是代銷眼中的準客戶，她會說的），然後在不同建案間交叉使用這個方法，就可以知道每個建案的缺點和成交價了，再用這些資訊去議價。
或許在這過程中，你也會聽到一些你沒注意到的嫌惡設施，這也可以當作預售屋議價籌碼（補充：一般嫌惡設施有回收場、基地台、電廠、宮廟、火化廠、福地...等）
議價不只理性，更牽涉到人性
在「議價能力」的學習上，我建議多去看視頻課程，畢竟人與人的應對不是文字可以簡單呈現出來的。
我聽過的課程中，有2個推薦，議價策略包含在其中。「陳宇凱的精準出價議價」策略偏重理性，很適合像我這樣的理科生學習；而「獵屋高手徐佳馨」的比較輕鬆活潑，適合小白新手入門。
預售屋議價技巧5》由大坪數的坪價，來議小坪數坪價
什麼是坪價
「坪價 = 每坪的價格」，相較於總價，這是我比較喜歡討論的價格，因為只要每坪價格減少1萬，假設36坪，就減少了36萬的總價。
為什麼小坪數房子坪價較高
少子化趨勢，小坪數房子漸成主流，雖然小坪數總價低，但坪價反而高！由於大坪數物件總價高，比較容易議價到較多的折價，換算成每坪單價後，就較為便宜。因此，如果先了解該預售屋大坪數物件可以獲得的優惠價格，換算成每坪單價後，再以此單價去議小坪數物件的總價，就可能就有機會議到不錯的房價~
以坪價為主題的議價說法
這個預售屋議價技巧可以搭配議價技巧９，話術大概長這個樣子：「哇 ! 三房總價最高的優惠價只能這樣嗎? 我還得抓裝潢預算，擔心不太夠耶 ! 唉~小資族薪水都沒漲真得很辛苦，看來我只能先看2房的物件了，依每坪單價看，兩房的總價大約xxx左右吧 !」
記得議價順序要從坪價到總價
許多人買預售屋時都在議總價，然而總價的盲點在於坪數，同樣的兩房產品，總價都是600萬，然而若一個有30坪，另一個只有25坪，其實每坪的單價就差了4萬塊，接近20%的差異！
另外，上述提到的合理房價查詢，資料也都是每坪多少錢。因此買預售屋時，議價一定要先從每坪單價先議，之後乘以總坪數得到總價後，再去掉尾巴的零頭，大概這樣議價流程就OK。
不只預售屋，新成屋與中古屋的議價也需要以坪價為主。
預售屋議價技巧6》團購效益漸減，賣方市場需議早鳥價
常聽到的團購議價，現在效益漸減
團購是在早期買方市場的時候，因為代銷希望能夠快速完銷，對於一次可以帶來好幾組成交的團購客戶，願意給予優惠。
然而，就近期走訪預售屋的觀察，目前比較偏向賣方市場，因為大家逐漸意識到房價漲是因通膨所致，營建原物料都在漲，要預售屋跌價也難。因此，對於目前的賣方市場，「早鳥價」反而是一個比較有用的議價策略。
（買方市場：房市不佳，買方主導房價／賣方市場：房市穩定，賣方主導房價）
什麼是早鳥價
你應該聽過預售屋的潛銷期，潛銷期買房是否真的比較便宜，端看是買方市場或賣方市場；在賣方市場，第一期預售案會比第二期便宜、潛銷期會比預售期便宜、未公開會比潛銷期便宜。
因此，這又呼應到預售屋議價技巧４，拉攏代銷成為你的神隊友，一有未公開或潛銷期的建案有早鳥價，就馬上通知你。
預售屋議價技巧7》車位也可以拿來議價
車位議價不是指要砍車位的價格
同區域的車位都有一個公定價區間，因此砍車位的價格有點不明智，不過車位中暗藏的一些玄機可以拿來當作議價的籌碼。
一般大眾對於車位的認知，大概就專注在『如何挑選好的車位』、『車位樓層』、『車位種類』，只是，對於車位坪數就比較少人在意，還有車道坪數跑到哪裡了，也很少人注意！
車位標準尺寸規格
一、長 6 公尺、寬 3.5 公尺、高 2.1 公尺 (約 6.34 坪)
二、長 6 公尺、寬 2.5 公尺、高 2.1 公尺 (約 4.53 坪)
三、長 5.5 公尺、寬 2.5 公尺、高 2.1 公尺 (約 4.15 坪)
四、長 5.5 公尺、寬 2.3 公尺、高 2.1 公尺 (約 3.82 坪)
(上述是平面車位，我之前買的機械車位是：長 5 公尺、寬 2.15 公尺、高 1.6 公尺，供參考)
(Toyota Artis 轎車長 4.6 公尺、寬 1.8 公尺、高 1.4 公尺，供參考)
(Toyota RAV4 休旅車長 4.6 公尺、寬 1.9 公尺、高 1.7 公尺，供參考)
※ 在2012年以前，法規為車位尺寸可以誤差2%以下，2012年已修正，只要尺寸產生誤差，可求償減少價金
車位的登記坪數
上面車位大小的列表，你會發現一般車位坪數約從4~6坪不等，但登記的坪數卻有可能從4~15坪，多出來的坪數就是車道的分攤。
舉個例子，若實際 4.5 坪大小的車位，若登記接近 4.5 坪，則代表車道的占比大多數分配到了公設，而公設是要依照每坪多少錢算在總價中的。 由於車位的價格是固定的一個數字，如果含的坪數越多，則CP值越高。
因此，若不同建案中同樣大小的車位，車位價格一樣，但登記坪數卻不相同，就可以此為籌碼進行議價，將少登記的坪數乘以坪價後，從總價中扣除。
預售屋議價技巧8》適時的當回頭客
其實有些人會覺得看完這個建案，當下沒有跟代銷買，之後回頭再去一次預售屋接待中心會很不好意思；不過，完全不用有這樣的擔心，代銷並不會討厭回頭客！
反而，會回頭代表你已經去其他地方比較過了，相較來說還是比較喜歡這個建案，只是礙於價格問題，希望能回來請代銷幫你努力看看。
因為代銷也擔心幫客戶跟建商議價了半天，然後客戶又不買了，做白工。所以，回頭客是讓他們有動力幫你跟建商議價的一個因素，反正記住，代銷重點在於「完銷」而絕非「賣貴」。
預售屋議價技巧9》學會找到預售屋的問題議價
看樣品屋常常漏看的缺點
1. 有沒有暗房、暗廳
2. 隔間牆厚度到底有多厚（影響到空間感）
3. 梁柱的位置在哪裡
4. 室內高度有多少
5. 冰箱、鞋櫃、洗衣機放的地方空間夠嗎
6. 床的長度（很多不是標準床）
7. 衣櫃深度（很多做超淺來製造空間感假象）
找到預售屋的缺點進行議價
可看「17項看預售屋注意事項」，找到相關缺點後，善用比較法進行建案間的比較，並以此作為議價說法。
不論是買房自住或投資，先學習房地產相關知識，才能避免踩雷。以下是我幫讀者整理的學習資源：
買房入門必知：
預售屋議價技巧10》善用年輕人的「哀兵政策」
看完預售屋後，如果真的喜歡，才進到議價階段
經過先前的合理房價查詢，我們已經知道大概每坪多少價格才合理。因此，可以藉此合理價當作是自己買房最高的預算，並展現出“我真的很想買這個房子”，只是礙於小資族手頭只有這麼多資金，希望代銷能夠幫忙。
別輕易動用到建商的無息貸款
實務上遇到的，很多代銷會說提供你無息貸款，來抵擋我們的哀兵政策。乍聽之下，建商願意不收利息借你錢真的是佛心來的，但是且慢！羊毛出在羊身上， 你知道之後的還款壓力嗎？
假設這個預售屋房價為700萬，頭期款10%、工程款5%、交屋尾款5% (其餘80%銀行貸款)，預計2年完工，我們就來看一下你這兩年需要付款的過程：
1. 頭期款10% (70萬)，你自備3萬、67萬從建商借，分兩年還 (27916/月)
2. 工程款5% (35萬)，分兩年付 (14583/月)
也就是這兩年當中，你每個月平均要付 27916 + 14583 = 42499元。還沒完， 最後交屋尾款5% (35萬)，你要拿的出來喔！可以感受到這樣看似輕鬆付款的話術，如果你相信的話會帶來多悲劇的後果了吧！
★ 補充：
銀行房貸眉角很多，動輒幾百幾千萬的房貸，利率差一點利息就少很多。
因此我建議讀者一定要去了解銀行潛規則，這樣不只在房貸，信貸都可以省很大。
「銀行貸財術」是我學到最多貸款秘訣的課程，各位可以先去試聽（文中有專屬88折優惠）。
網路上提到的其他預售屋議價方法
先問２樓、４樓查底價
問過了，現在代銷都會說跟其他樓層只差一點點，不會因此讓你探到底價
找專案經理
其實！如果你跟專案經理根本不認識的話，他也只是在配合代銷演戲給你看而已，讓你以為真的有便宜到，實際上呢？誰知道~（這個方法婆婆媽媽愛用）
別假日去看預售屋
這點其實還真的有點效果，不過效果在自己身上；意思是，可以避免假日人多時，代銷營造出來之熱銷情況，「10樓F成交」、「5樓C成交」，你有遇過這種像拍賣場合的接待中心吧！塑造氣氛讓你擔心買不到~
你還可以學會更多，幫助自己財務成長▼
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