寬限期是什麼 | 辦房貸一定要申請寬限期嗎? @ 初代理財新手福利社

寬限期是什麼│辦房貸一定要申請寬限期嗎?

2020年的疫情，使各國為了救經濟，紛紛調降利率，台灣也不例外

因此，房貸利率超低的現在，不管是買房投資族或自住族，很多人都希望趁機利用低利率的房貸買房

不過，每個人的經濟條件不同，向銀行貸款也有許多不同方式，最常聽到的就是在貸款時，房貸專員問的：「您會需要寬限期嗎?」

什麼是房貸寬限期? 好處是?

『寬限期』，指的是跟銀行約定一段時間只繳利息而不繳本金，通常是前 2~3 年可以使用寬限期，長則或許可以談到5年

假設你與銀行申請的房貸額度為500萬，年利率為1.6%，分20年攤還，寬限期3年

代表在前三年，只需要每月負擔利息，不用負擔本金；以上述條件，前三年的每月繳款只需約 6667 元

因此，前三年每月付擔的房貸還款金額就會輕鬆許多

房貸寬限期的缺點

就上述同樣的例子，房貸額度為500萬，年利率為1.6%，分20年攤還，寬限期3年

前三年的每月繳款只需約 6667 元，但到了第四年開始，每個月的還款額將暴增至 28011 元，因為開始還本金+利息了

由於原本的房貸金額分為20年攤還，但使用寬限期後，前三年沒有還本金，意味著房貸金額縮到了17年內攤還

因此寬限期後，還款壓力會增加的相當大，這種先甘後苦的感覺我也實際體驗過 !

若沒有提前準備好，在寬限期後突然面臨巨大還款壓力，很容易手足無措的~

寬限期與非寬限期繳款金額怎麼算?

其實現在網路上有許多試算資源，你只需要把條件設定好，就會自動幫忙算出繳款金額

免費房貸試算服務1.PNG

免費房貸試算服務2.PNG

大家可以到房貸試算服務網站連結連結玩玩看

為何需要使用房貸寬限期?

1. 投資考量

在我還未深入了解房產投資之前，一直不懂為何房貸可以提早還完的話，還要申請寬限期

不提早還完的話，不是只讓銀行賺更多利息而已嗎?

而且小時候的教育，長輩也都提醒我們不要碰債務，就算有債務也要趕快把債務還清

近期不斷學習之後，我終於知道如何運用寬限期是多麼重要的一件事；因為，可以放大投資報酬率

這件事要從投資理財的觀念說起，許多人在談到投資理財，通常有一個跳脫不出來的框架思想

「等有錢了再理財吧 ! 都沒有財怎麼理 ?」、「我沒有錢要如何投資 ?」

就理財的部分，如果沒有好好進行收支規劃，我認為是很難有錢可以存下來運用的，因此沒有錢是因為沒有好好理財

不過，今天所講的房貸寬限期，比較偏向投資的思考，因此先不詳談理財這一塊，我們來想想「沒有錢要如何投資 ?」

在閱讀羅勃特.清崎的 富爸爸 有錢有理 後，其中提到一個很重要的投資觀念，『OPM , Other People's Money』

這個觀念其實是許多有錢人在用的投資概念，運用別人的錢進行投資獲利，像是信貸、房貸...等都可以屬於這個概念

在運用 OPM 進行投資時，必須要注意到利率與周轉

舉例來說：

向銀行申請房貸買了一間房子，每個月需要還給銀行本利和26000元

如果這間房子可以每個月收取30000元的租金，則每個月這間房產為你帶來的收益就是4000元

而所謂的周轉，就是如果還沒出租出去，每月要付給銀行的26000是否能負擔 ?

" 那麼，寬限期在投資中扮演什麼角色呢 ? "

聰明的你看完上述的說明後，一定可以知道其重要性了 !

買房後，通常需要利用半年的時間裝修與招租，如果是入門新手，這期間拉長至一年也不意外

然而，這半年到一年的時間並不會有租金收入，若使用寬限期，則每個月只需還利息，可相對減少一開始空租期的負擔

2. 前期自備款不足考量

當然上述的內容是圍繞著投資在思考，如果是一般想要買房自住，會需要房貸寬限期嗎?

思考一下，現在的房價，以新婚夫妻想要一間兩房一廳大約25坪小空間的房子，每坪25萬，大約可以抓個625萬左右

(這還是沒有考慮要生小孩財可以買這麼小的房子喔 ! 也沒有考慮到如果是在北部的話喔 !)

以八成的房貸來算，貸款500萬，需要自備款 125 萬，再加上一般的裝潢與家具費用 75 萬，總共一開始就要準備200萬

(我覺得這是超級底線，因為還有很多稅費、規費、管理費...等還沒算進去)

以現在的薪資水平，你覺得一般年輕人存到 200 萬簡單嗎?

假設好不容易存到了200萬，有了自己的家，接下來要面對的，就是每個月的房貸還款

以房貸 500 萬來算，如果條件為年利率1.6%、20年、沒有寬限期，則每個月需還的本利和是 24358 元

若在付完頭期款之後，已無法再負擔這樣的月付款，但又急需要一間自己的窩，可以善用房貸寬限期，前三年還款降至6667元，初期的繳款壓力就會降低非常多 !!

利用這三年緩衝期好好的思考要如何增加收入，來達到第四年開始需要每個月繳的 28011 元，至少是有額外的時間來準備的 !!

※補充：

想比較各銀行貸款最低利率 & 手續費等資訊 (包含信貸、房貸)，可查詢貸款方案比較

如果寬限期到了，還無法負擔往後的繳款金額怎麼辦?

如果在初期就有做好財務規劃，理論上不應該出現無法還款的狀況

但我們還是假設出現了突發事件而沒辦法正常繳款的情況，並且寬限期也到了，後面的還款金額大幅增加無法負擔，該怎麼辦 ?

試想一下，如果是自己，遇到了這種緊急狀況，其實一定會感到非常慌亂

一般人在慌亂的情況下，通常會病急亂投醫，申請信貸來彌補，更糟的是跟私人單位借高利貸

這就是為什麼常常會聽到很多人欠債欠到一直無法還清的情況

因為邏輯上來說，房貸利率1點多%都無法還，要如何還得起信貸或私人高利貸的高利息呢? (一般至少大於4%)

由於房貸應該是利率很低的貸款，比較難找到利率更低的貸款種類來 COVER，因此寬限期到了怎麼辦?

1. 申請寬限期延長

如果繳款都一切正常，也沒有信用瑕疵，是有機會跟銀行談寬限期展延的

但延展了寬限期也代表還本金的時間又被壓縮了，會導致過了寬限期之後的本利和又更高

若沒有做好規劃，則很可能造成後續本利和還是繳不出來的情況

2. 延長還款年限

假設原本還款年限是20年，延長成30年可以減輕每月繳款金額

但因為貸款時間延長了，整體要付的利息總和也就更多了

3. 轉貸

轉貸的意思是從原本的貸款銀行轉到另一家銀行進行貸款

舉例來說，假設原本是跟兆豐銀行進行貸款好了，在寬限期過後，向富邦銀行重新評估貸款；原本的兆豐貸款由富邦所提供的資金還掉，房貸轉移到富邦

好處是轉貸可以向新的銀行重新談寬限期、利率與額度

但須注意原貸款銀行是否有綁約的違約金，其他額外的成本還有手續費、代書費、設定規費等

總結 - 該不該用寬限期?

用寬限期有一定的原因，像是前述所提的投資考量或手頭不寬裕的考量

但使用越長寬限期，所需要支付給銀行的利息當然就越多

因此，若自身的狀況真的沒有需求寬限期，那就不需要跟著潮流硬要用

就算使用寬限期，還是要評估好自己的還款能力，避免到時候貸款繳不出來...

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" 那...讀完書之後呢 ? "

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