包租公是什麼?
準備好頭期款，購買一間房子，並向銀行貸款；接著進行房屋的修整、裝潢，最後招租、收租金。看似一個很簡單的房地產包租公模式，許多人也渴望擁有這樣的被動收入，但為何仍遲遲跨不出第一步?
可能有人會說：
「小資族怎麼可能成為包租公，啊就沒有頭期款嘛~」
「上班完就很累了，我沒有時間去看房子啊~」
「房價現在好像在高點耶，現在進場買房真的好嗎?」
「包租公也會有風險啊 ! 房價如果下跌怎麼辦?」
「包租公有好多功夫要學，我好像都不會，有辦法成為包租公嗎」
「包租公課程都好貴，我沒有錢學習」
在提出一堆抱怨或擔心的同時，卻又渴望著擁有被動收入，達到財富自由...
或許你會感受到這其中的矛盾之處，也可以慢慢發覺成為房地產包租公擁有被動收入並非想像中容易
如何踏出投資房地產的第一步，並成功的賺取租金被動收入，我想，我們應該從下面的包租公小故事開始說起~
額外分享：閒暇時，可以填問卷賺錢
想想看，如果你是故事中的小男孩~
如果有一個國小生這樣問你：大哥哥！我想跟你合作投資房地產！
這時.....你可能會傻眼：呃...弟弟乖，吃糖 !!
為什麼? 因為在我們的認知中，國小生連加減乘除都還在學習，怎麼可能懂投資 !?
當然，我們也就會潛意識的認為他在童言童語
但是!!!! 如果那個國小生.......
大哥哥～
◇ 這個區域我看過超過100間房子
◇ 我自己也查過完整的實價登錄資料
◇ 租金區域行情大概範圍是....
◇ 目前剛好有某個區塊的房價被市場低估
◇ 依照租金行情，自有資金投報率高達xx%，含裝潢成本的
◇ 而且我也請好幾間銀行估價過，願意貸款的成數很高，利率可以談
◇ 隔年轉增貸可以取回部分資金，再提高自有資金報酬率
◇ 扣除貸款本息，每月租金現金流估算約.....
◇ 至於房地合一2.0 和 實價登錄2.0，並沒有影響這個投資，因為....
可是大哥哥～
我需要滿20歲以上的人合作，您想要聽聽看嗎?
如果在你的腦中冒出：「怎麼可能一個國小生可以這麼有能力，而且未滿20歲怎麼可能請銀行估價，騙人的啦!」
我知道這個故事有點偏離現實，但若你了解我是用誇飾法來增加你的感覺，那我們應該專注在這個故事中你可以學到的重點 !
從這個包租公小故事中，你學到了什麼?
1. 沒有頭期款，但有足夠的能力，一樣可以吸引別人投資你
之前看到許多文章說人脈的重要，有些人朋友很多，特別喜歡 Social。然而，就連朋友很多的人，當他真的需要資金時，到底會有多少朋友會願意投資他?
我想一般我們看到的情況都是，一談到錢，朋友就不再是朋友，「談錢傷感情」，因為當你沒辦法提供價值時，就沒有辦法與別人做價值交換，也就不會有人願意投資在你身上
不要說朋友，問自己這句：「如果是你，你會願意投資你自己嗎?」
2. 如果要相當 Level 的人與你合作，重點不是博取同情，而是提升自己的能力到同樣 Level
還不懂如何投資房地產成為包租公的我們，總是不太知道實際該怎麼做，因此遲遲不敢行動；就像一個小學生，如果他真的不懂，我想他也不會莽撞行動 !
不莽撞行動，是因為成為包租公雖然有好處，但也必定伴隨風險；我們假設一下，你覺得資深的裝潢師傅 和 新手，誰在工地中受傷的風險比較高?
風險可以用學習經驗來克服，故事中的小學生，必定也是花了許多時間學習，才可以講出那些東西吧 !
當他展現了想當的能力，就算他沒有足夠自備款，別人也會因為他的專業知識，而願意跟他合作
3. 別傻了 ! 並不是當包租公就一定都賺錢，除非你俱備足夠的專業
就算有資金，也並非隨便買、隨便賺 (我知道好久以前確實是，但已經過去...)
高房價+現在政府打炒房，短線的買進賣出賠錢風險大增，房地產投資模式大多轉向了買房收租的包租公模式
當時我的家人買房的時候，並沒有仔細的評估每月的現金流，導致『每個月的貸款利息、包租代管成本+稅金 > 租金收入』，當了包租公，卻每個月還要從口袋掏錢出去，何必呢?
在成為一位會賺錢的包租公前，你的第一步就會是要學習你該會的包租公功夫 !!
成為包租公需要哪些真功夫，來增加投資報酬率
包租公功夫1》你真的知道怎麼看房嗎?
我剛開始看房時，自己都覺得自己在走馬看花，也不知道看房的重點在哪、要問房仲什麼問題?
看房是包租公的基礎功夫，目的是分析出房子的好壞，跟下述的第2點有關↓
包租公功夫2》好的房子要學『如何不要買貴』，有問題的房子要學『如何議價』
房價是房子的取得成本一大部分，關係到買房收租的投資報酬率；想當然耳，取得成本越低，投資報酬率就越高
包租公的世界裡，投資報酬率分為兩種：
1. 總價報酬率 = 總租金收入 / 總支出 (含貸款) *100%
2. 自有資金報酬率 = 總租金收入 / 總支出 (不含貸款) *100%
自有資金報酬率分母比較小，所以當然，投報率數字看起來會比較迷人 !
(補充：許多包租公課程會大肆廣告自己的投資報酬率，你現在應該懂了是哪種報酬率了吧 ! )
房價動輒幾百萬幾千萬，影響投資報酬率最大，因此學會如何判斷房價並議價是第2個基礎 !
包租公功夫3》進一步的減少貸款利息成本
減少貸款利率，也可以大幅減少成本，畢竟一貸就是20年、30年，利息加總起來很可觀的 !
銀行為什麼會貸款給你? 因為它要賺利息；銀行為什麼要給你比較低的利率? 因為你夠安全 !
夠安全是什麼意思呢? 想想看，銀行最大的風險在於『把錢借給他，他不還錢』；因此，如果一個人一定會還錢，那麼銀行也願意將貸款利息降低。銀行如何判斷這個人安不安全呢? 那就是看個人的信用分數了 !
包租公功夫4》你能在看房當下就判斷需要多少裝潢成本嗎?
裝潢也是幾十萬幾百萬的成本，但超多人在初期估算投報率時都忘記。如果在踏入一個房子時，腦中就可以開始估算裝潢成本，舉例：
◇ 天花板平釘大約幾坪，一坪大約多少錢...
◇ 塑膠木紋地板大約幾坪，一坪大約多少錢...
◇ 40年屋，電線可能要重拉比較安全，大約多少錢...
◇ 廁所有點老，要翻新，一間大約多少錢...
◇ 這裡要拆除，拆除+廢棄物處理成本要多少...
◇ 紅磚擔心承重，隔間要用白磚牆，大約成本是多少...
◇ 有幾面牆要重新油漆，成本約為...
◇ 這裡想要有點石材感，壁紙太假，用薄石板好了，成本大約...
◇ 傢俱.......
有沒有嚇到 ! 原來包租公要在腦海裡跑這麼多東西，看房絕對不是在放空喔~
當包租公的風險
看完上述，我想這題你可以回答了~
包租公風險1》成本沒估算好，資金評估錯誤，到最後沒錢了
做到裝潢才發現資金不夠，結果卡住無法出租
包租公風險2》現金流沒估算好，每個月還要倒貼錢
每月收到租金10000，結果房子每月的固定支出要15000，每個月損失5000... (很多人也忘了估算裝潢期與出租空窗期)
包租公風險3》遇到爛房客怎麼辦?
房客不繳房租，還賴著不走，法律還規定你不能破門而入，該怎麼辦? 房客拉K，該怎麼辦?
看到這，如果你害怕了，那我會建議你不一定要當房地產包租公，有當包租公的其他方式；如果你還有興趣，請繼續看下去~
我是如何從菜鳥開始學習房產的
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許多房產課程需要花費好幾萬塊的學費，但我很擔心花這麼多錢學習到底有沒有效。因此，我是先閱讀房產書籍，一本書不貴，幾百塊就能學到許多
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如果你學買房只是要避免買貴、或買到地雷，那看書就夠了。然而後來我發現，如果是想要學房地產投資，別人的實際經驗值相當重要，是影響投資報酬率的關鍵
你或許想像不到：
(1) 以房產投資者的角度在看房，比書中寫的還要多眉角，書中無法做到身歷其境
(2) 談判議價還包含表情和語調，想透過議價再省百萬該怎麼做，這也是看書無法學到的
(3) 書中不會有銀行主管跟你說銀行內部實際的房貸遊戲規則，貸款利息可能差很大
(4) 當包租公最累的是後續的房客管理，只有看一個包租公寫的書，他可能遇到的問題不夠全面
我之前上實體的房地產課程，花了數十萬，很傷荷包，但收穫超多 !!
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