看房重點筆記4大篇章 | 新手看房必知22項中古屋看房注意事項總整理

 

初步學習了看房技巧後,我踏出了第一步,鼓起勇氣開始看第一間房子,畢竟看房的學習必須搭配實戰經驗,身為看房新手,為了累積經驗,不管中古屋、新成屋、預售屋我都看

 

而我的第一次看房經驗,是一間30幾年的中古屋。如果你是看新成屋或預售屋,面對的可能是建商或代銷;不過看中古屋,主要是面對房仲,因此在實際踏入房子看房之前,與房仲的應對也包含在看房注意事項之中,唯有我們與房仲打好關係,仲介才更願意釋出好物件給我們看,也更願意幫我們跟屋主議價。

 

 

看房筆記前言》新手看房迷思,「看100間房」

「卡爾,我有傳5個物件給您,您再參考一下想看哪一間房」房仲訊息過來, 如果是剛開始看房的我,肯定每一間都會去看的!講好聽一點叫做"多看學經驗",講坦白一點就是"不知道該如何事前篩選",所以就都看...

 

這幾年的看房經驗,逐漸感受到「新手去看100間房就會知道怎麼看房了」,這句話因為不夠明確而害了很多人。看100間房,本質上並沒有錯,多練習的確會進步,但卻不是最有效率學習看房的方法,花了一堆時間漫無目的看房,房仲也花一堆時間陪公子練兵,最後就是房仲翻臉,兩敗俱傷...

 

我不是房仲,也並非在幫房仲講話,但如果我們可以先設定好自己要看的房屋條件,絕對可以避免浪費時間。因此在約房仲看房前,有2件事一定要先做,這也是新手看房一定要注意的地方,下述將詳細的說明~

 

(當然,許多新手也害怕會遇到房仲話術,你可以看看我遇過的 17個房仲話術,先習慣一下)

 

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看房重點4大篇章》總共22項看房注意事項

實際看房時,我們要評估的重點包含屋況、動線與生活方便性,因此學會看房重點與技巧,並依照SOP順序看房,就能讓這件事更易上手。

 

本文將以自身的經驗,以中古屋看房做為實例,分享給各位讀者。當然,為了住家的隱私,說明看房注意事項時有些無法搭配照片,或搭配的照片我會以局部放大的方式呈現。

 

本篇看房筆記分為4大重點篇章,總共22項看房注意事項彙整:

【高效看房的技巧】約房仲看房前,先做這2件事

【看房重點順序SOP】確保不漏看的3順序

【看房注意事項解析】13項室內看房注意事項

【看房技巧分享】記得這4招小訣竅

 

 

如果你是看預售屋,看房重點完全不同 

 

 

 

 

看房重點第1章》高效看房技巧→約房仲看房前,先做這2件事

一開始要做的是,"公寓、大樓、透天、屋齡、坪數、房型、車位、區域、預算範圍",全都仔細思考過自身的需求,並清楚的跟房仲說明。這樣透過房仲幫忙篩選後,物件應該已經50%以上符合我們的需求了,當房仲提物件給你參考時,記得先做這2件事:

 

 

看房技巧第1步》看房前,先上google地圖,查看周邊狀況

物件周圍有什麼嫌惡設施、學區、生活機能、交通便利性...等,先在google地圖上瀏覽一遍,舉例:

「周圍有宮廟是否可以接受?像我看的第一間房斜對面就有宮廟」。

學區是否對於未來小孩的就學方便?就算自己不Care,未來要轉手時,買家也會在意」。

「附近有沒有7-11、大賣場、市場?對於未來生活的方便程度有很大的影響」。

離捷運或公車站牌近嗎?如果不是自己開車或騎車,上班通勤的便利性就必須考慮,而且未來轉手時,買家也會以此條件來議價」。

(※ 補充:一般嫌惡設施有:加油站、Motel、KTV、回收場、基地台、電廠、宮廟、火化廠、福地...等)

 

約仲介看房前,除了上述,也可先確認物件的「地理風水」別說你不在意!就算是自己不在意,未來要賣房時,別人也會拿這點來殺價的。google地圖可以直接看街景,我就曾經發現一個物件正對面有很小條的巷子,直接路沖!

 

【除了路沖外,新手看房必知的3大風水禁忌】

一、反弓煞

反弓煞就是水路或馬路像弓一樣,弓箭朝向自己家的方向射來的樣子。下圖來源為 『靈匣 - 何謂風水中的反弓煞』

看房筆記 | 22項看房重點注意事項總整理

 

二、天斬煞

天斬煞就是從家中的窗戶望出去,看到兩棟大樓之間的狹窄縫隙迎面而來,當然這部分要實際在物件內部看會更準確!下圖來源為 『Yahoo房地產 - 圖解天斬煞』

看房筆記 | 22項看房重點注意事項總整理

 

三、壁刀煞

從自家望出去,對面的建築直角像一把刀一樣的向自己劈來的感覺,就是壁刀煞,當然這部分要實際在物件內部看會更準確!下圖來源為 『Yahoo房地產 - 圖解壁刀煞』

看房筆記 | 22項看房重點注意事項總整理

 

 

看房技巧第2步》看房前,先學會判斷區域合理房價

「你出這個價,屋主怎麼可能賣啦!」,不知道有多少人跟房仲出價出到臉紅脖子粗的?拜現今網路資源豐富,許多房地產課程標榜幫助學員6折、7折買房,搞得好多人以為出價就用力殺就對了,一堆屋主也被殺價怕了,索性將開價提超高,反正要殺價就讓你殺個夠,因此惡性循環~

 

雖然有人認為房價的部分等看完後,有喜歡再思考如何議價就好,但我覺得,在看房前先了解附近的房價行情,知道合理的房價區間,看房當下如果真的喜歡,就可以利用低於合理房價的價格先探探房仲的口風,先行了解物件可以議價的空間。

 

對於合理房價的評估,我也整理了4個合理房價評估方法,免費提供你參考。其實,有些專業投資者,由於看過的房子太多了,心中早就對某區域房價瞭若指掌,因此當房仲報物件時,他們會直接出價請房仲評估是否可能有機會,若完全沒機會他們也不會去看房了。若最後練到這樣,看房是真的可以很省時的!

 

 

學會判斷合理房價後,如何議價才是買低的關鍵 

 

 

 

 

看房重點第2章》看房順序SOP→確保不漏看的3順序

每一間房都只是憑感覺,進去繞個3分鐘就出來,這樣很容易在買房後,發現漏看了些瑕疵才後悔。因此看房時,我通常會將整個過程分為3大順序:

 

看房順序1》周邊環境+門面

我通常會比房仲約的時間還要提早20分鐘到達,利用這段時間在物件周圍繞繞,觀察生活機能是否符合需求(周邊商家便利性)、通勤是否方便(距捷運或公車站距離,實際走走看)、消防安全(巷弄太窄,或無尾巷)、行車動線方便性(是否單向道、禁止轉彎的道路、車道出口的轉彎空間)。

 

接著觀察該物件的門面,門口環境是否髒亂(垃圾堆放,蟲鼠蟑螂多的狀況)、一樓大門入口處是否乾淨整潔(機車亂停,或信件亂散的情形)、管理人員的水準(是否態度很糟、或完全不管制進出人員的情況)。

 

 

看房順序2》公共空間、梯間、電梯公告欄+你要看得看一間

一樓大廳是否整潔、電梯佈告欄是否整齊張貼,可以顯示出社區對於居住品質的要求。樓梯間、隔壁間的門口是否有堆放雜物,可以顯示鄰居素質。

 

如果有公設,可以先去看看公設的狀況,是否有人在使用,以中古屋來說,最基礎的公設就是電梯、地下空間,可以看看電梯的保養紀錄、地下空間是否有被亂堆放雜物,就可以大概知道管委會的運作情況與鄰居間對於修繕的態度。拿一個比較有趣的新成屋案例,我在晚上大約7點時去看房,當時的健身房都沒人在用,燈還是暗的,詢問之下才知道有幾台跑步機當時沒有點交過,有安全的疑慮,就這樣放了2年多健身房從未開放過。

 

進到你要看的那間房後,依照第三章的【看房注意事項全解析】,一步步檢查每一項看房注意事項。

 

 

看房順序3》頂樓+地下室車位

若有車位,需實地去看車位的位置,是否符合自己車子的大小,動線是否方便停車。我也幫大家整理 車位挑選4大重點圖解,免費分享。

 

若無車位,須注意:

◆ 附近好不好停車

◆ 有沒有停車場

◆ 停車場是否提供月租之方式

◆ 是否汽車與機車車位都有

 

若看的是頂樓含頂樓加蓋的房子,須注意頂加為鋼筋混凝土RC或是鐵皮,價值完全不同(鐵皮頂加下雨時很吵)。頂加大多屬於違建,而違建又分為既存違建(民國84年1月1日前存在,緩拆或免拆)、新違建(民國84年1月1日以後存在,即報即拆),這部分可依據 『農航所空照圖』進行判斷。

 

由於頂加可能會有報拆的風險,因此通常會將頂加坪數用「打幾折」的方式議價。若頂樓沒有加蓋,需觀察隔熱是用鐵皮還是塗層,隔熱塗層的狀況是否仍完好無破損,防水處理是用塗層還是貼磁磚,一般貼磁磚的防水效果較好,塗層有一定的使用期限,可以詢問房仲頂樓的塗層是何時完工的,塗層施工費用是頂樓住戶自費還是管委會處理。

 

當然,也看過頂樓明明有水塔,手敲一下發現裡面是空的,原來之前水塔有漏水後鄰居因為花錢維修有吵過,後來就不了了之。另外,還有頂樓的排水是否順暢、水錶管線是否有漏水長滿雜草、若有加壓馬達,需觀察並詢問確認加壓馬達的電力是吃頂樓住家的還是公電!

 

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看房重點第3章》看房注意事項全解析→13項室內看房注意

 

看房注意事項1》避免開門見灶、見廁、見臥、見境、穿堂煞

當打開大門,映入眼簾的是廚房、廁所、臥室、鏡子,或一覽無遺的 穿堂煞 ,在風水上都是不好的。若看的房子有這樣的情況,可同步思考是否可用植栽、屏風、拉簾、裝潢修飾掉!

 

 

看房注意事項2》玄關是否有足夠空間擺鞋櫃

有些房子玄關超小,無法擺放足夠大的鞋櫃,導致鞋子只能亂擺地上,這樣很容易有髒亂感。

 

 

看房注意事項3》天花板的高度與地板水平

天花板會不會太低?如果太低,是原本就低,還是裝潢造成的?如果是裝潢造成的,那為什麼要裝潢的那麼低?地板是否水平?用彈珠測看看,地板傾斜的房屋結構可能有問題,且住在裡面也較容易頭暈。

 

 

看房注意事項4》牆壁是否實心、剝落、鋼筋外露、重新粉刷、漏水

牆面是看房注意事項中的重點,若房屋有漏水壁癌或更嚴重的結構狀況,牆壁都看得出來,例如裂縫、剝落、鋼筋外露等等,也因此很多屋主為了掩飾就會重新粉刷,或甚至裝潢釘木板候再重新粉刷等方式掩蓋。我們可以先用手敲看是否實心,再觀察油漆狀況(太新的油漆就代表重新粉刷),別輕意的被美化過的屋況蒙蔽了。

 

我家之前曾經處理過外牆漏水導致的壁癌,處理起來也是很麻煩,分享給大家當時處理的3步驟

 

 

看房注意事項5》窗戶是否容易開關,通風與隔音狀況

將冷氣關掉,打開全部窗戶,觀察通風狀況是否良好,並聽窗戶打開後的噪音是否過大;窗戶全關,觀察隔音的狀況,隔音不好雖然可以換窗,但要注意聽風吹在窗戶上的噪音使否過大。

 

 

看房注意事項6》每個窗戶看出去的棟距

棟距會影響陽光和隱私,若棟距太短,則可能會完全無光照變成暗房,並且鄰居離太近也會有隱私的問題;但若棟距太大,落地窗又是朝北,北風呼呼吹的時候就超冷,因此並非棟距大就一定好。

 

(補充:常聽到的永久棟距代表房子前面是公園、溪流、停車場等,不可能會有再蓋建築物減少棟距的可能)

看房注意事項7》朝向與座向

座北朝南帝王位、座南朝北比較冷、座東朝西比較熱、座西朝東灑朝陽。北台灣比較冷,朝北的房子就會更冷,因為北風;南台灣比較熱,若房子是朝西的,西曬就更熱(朝向與座向的資訊)。

 

 

看房注意事項8》注意電箱的整齊程度、電線使用年期

現在新的電箱裡面的迴路都規劃的蠻整齊的,以前看過我家舊的電箱,裡面可以目視到的電線捲曲程度就很雜亂。如果看到的電箱很新很乾淨,電線很整齊,可以稍微安心一點安全性。以前人在裝潢時所拉的電線比較細,我老家就曾經因電線不堪負載而走火的情況,因此這部分我會特別的注意是否有需要重新拉電線 ( 電線粗細參考資料 )。

 

雖然用看的就知道,但可以口頭問一下房仲,是否屋主有重新拉過電線,這是為了可以增加買房議價的籌碼,若沒有可以順帶一句「哇 ! 這屋齡這麼老了,老舊電線很危險,重新拉要一筆成本,也是筆預算呢!」。

 

 

看房注意事項9》衛浴洩水坡度、水管是否堵塞

不用客氣的打開水龍頭,觀察洗手台、浴缸的排水是否良好;拉蓮蓬頭,在離地板排水孔較遠處開水,看水是否會自然的流到排水孔而不會淤積,可以確認洩水坡度是否OK。

 

 

看房注意事項10》使用天然氣還是瓦斯桶,測試熱水效率

確認使用天然瓦斯,還是桶裝瓦斯。之前在外面租過使用桶裝瓦斯的房子,冬天洗到一半沒瓦斯時真的是崩潰;若是天然氣,問房仲瓦斯管線錶的位置,評估查表時方不方便。同時也要測試是否有熱水與水熱的速度,雖然這有可能跟熱水器有關,但這也是評估當你接手後,是否需要花這樣一筆錢來處理熱水的問題。

 

看房注意事項11》陽台是否有違法外推

陽台不可違法外推,外推雖可使室內空間加大,但之後若被舉報仍須再拉回,得不償失,這部分可以向房仲求證,若有外推則可將拉回的施工費用放入議價籌碼中。

 

 

看房注意事項12》格局夠不夠方正

有些有菱有角的室內空間很容易令人頭暈目眩,若不夠方正,思考可否善用裝修或布置使其空間感較為方正,但相對的可能就會犧牲掉部分空間,因此議價時也必須將這個裝潢成本列入籌碼中。

 

 

看房注意事項13》觀察鄰居門口與樓梯口狀況

買房了最擔心惡鄰居,由於不可能先挨家挨戶去拜訪,因此我都是看樓梯間;三個重點,雜物、牆面(特別是有開窗的)、味道。樓梯間如果沒有堆放雜物,代表住戶品質很高;開窗的樓梯間較明亮,但下雨時雨水可能會弄髒牆面和地面,如果牆面和地面很乾淨,可能住戶定期在清潔居家環境

 

以我看的這間來說,"公共梯間開窗,但地板與牆面皆很乾淨,且無雜物堆放",代表鄰居很有功德心,並且公共空間會定期清理。

 

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看房重點第4章》看房技巧→記得這4招小訣竅

要如何避免被騙,或在日後產生糾紛,在看房技巧上就要好好琢磨,下面說說我在看房時看到的事吧!

 

看房技巧1》你知道嗎?原來用手敲敲打打很容易敲出關鍵!

如果你在牆壁上看到異常凸出的牆面,別傻傻認為這是為了裝潢;許多屋主出售房屋時,特別是中古屋,因為屋齡較高,因此難免多少會有一些問題。出售時,屋主會花一筆小錢將有問題的地方遮蓋起來,並全室重新粉刷,讓沒經驗的買房新手誤以為:「哇! 這間30年的中古屋狀況還保持很好耶!」,然後就高價購買了....

 

以我看的這間來說吧,"刻意用木板裝潢牆面並重新上漆,為了掩飾漏水而產生的嚴重壁癌"因此在看房時如果牆面有不切齊的狀況,或用手敲發現有非實心之部分,就須特別注意(補充: 實心牆面敲起來聲音很小,如果是木作裝潢牆面,聲音會很大)

 

看房重點筆記4大篇章 | 新手看房必知22項中古屋看房注意事項總整理

 

看房重點筆記4大篇章 | 新手看房必知22項中古屋看房注意事項總整理

 

 

看房技巧2》別急著下斡旋,下雨天再去看一遍!

最好下雨天後幾天去看,如果這間房子有嚴重漏水問題,就可能顯露出來。如同上面所說,屋主可能會重新粉刷掩飾漏水問題,但如果漏水很嚴重,大雨過後仍會無所遁形,因為油漆也會受影響變色。

 

以我看的這間來說吧,"已經是三十幾年的中古屋了,出售時特別全室粉刷,當然是為了賣相好一點,但若仍有漏水,在幾次大雨之後仍會現形",因此在發現之後,觀察到漏水的區域是直接對應到頂樓加蓋的陽台區域,代表交屋後,還需要花一筆錢加做頂樓的防水工程,抓到這個點,自然在談售價時就會把這層花費一併加入議價的籌碼!

 

看房重點筆記4大篇章 | 新手看房必知22項中古屋看房注意事項總整理

 

 

看房技巧3》寶特瓶、測距儀隨身攜帶

 雖然我看得這間沒有地板傾斜的問題,但若我們看的房子地板傾斜的嚴重時,可以用裝水的寶特瓶放在地上,若寶特瓶會滾動,則代表地板傾斜,當然彈珠更好,因為彈珠各個方向都會滾動,寶特瓶的話只有兩個方向,所以要多測幾個方向,只是我覺得寶特瓶比較容易取得,沒有時在7-11買一下就好了。

 

測距儀的用途在於量測實際室內空間尺寸,可以幫助看房當下評估空間使用,例如房間的長寬在放完床與衣櫃之後,走道還剩多少;若自己有家具要搬來,也可以先評估該家具放置的空間是否足夠!

 

 

看房技巧4》把冷氣關掉,把窗戶都打開

有些房仲為了買方看房時的舒適度,會先將門窗緊閉,並打開冷氣(夏天);當然冬天時也會門窗緊閉。我們將窗戶打開,可以確認室內通風情況、通風時是舒適還是風會太大、夏天時可確認室內燥熱程度。

 

另外窗戶打開前先聽聲音,與打開後的室外噪音程度,可以判斷該窗戶的隔音能力。還有一個重點,就是是否會有異味入侵,如果下方做餐飲,之前看過牛排館樓上的房,一打開窗戶整間都是牛排味,什麼?很香是嗎?持續幾年房間都是這個味道你試試看!

 

 

額外補充一個看房注意事項》排水孔

最近看了許多樓下剛好做餐飲業的房子,除了文中提到的味道問題之外,還有蟲瘓!如果餐廳衛生管理得當,基本上房子內的排水孔附近並不會有蟑螂屍體,或螞蟻出沒,剛好有看到一間廚房的排水孔用塑膠袋塞起來的,打開來看很多蟑螂屍體,這要小心,不然以後住進來就有蟲蟲危機了~

 

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