頭期款不夠怎麼辦 | 這招『時間差購屋』減輕買房自備款壓力

 

 

我們都知道 "天下沒有白吃的午餐" ,然而在這個薪水低房價高的世代,想買房卻又面臨頭期款不足的窘境,對於『零頭期款就可以買房』這個誘人的標題,可能就喪失了原本的理性 !

 

為什麼呢? 想想看一間在新北市30年的老公寓,假設一坪35萬,總坪數25坪,總價要875萬,就算可以貸款到8成,自備款也要175萬。一個小資上班族,月薪假設4萬,就算每個月可以存下50%的月薪,也就是2萬,175萬要存個7年半 !  實在太久了,所以才會有很多人想要找到如何解決自備款不夠的方法,讓自己可以提早買房。

 

 

" 然而,零元買房可能伴隨某些嚴重的風險 ! "

 

 

零元買房的技巧看似解決了買房頭期款不夠的問題,但其中有許多危險,可能到最後不但會背上自己無法負擔的巨債,甚至還可能遊走在法律的邊緣,最後跌入萬劫不復的深淵。此篇文章,說明零元買房的相關手法與風險,希望能幫助大家提前了解並謹慎評估,並提供一個較安全能『解決頭期款不夠的方法』 !

 

 

你可以從這篇文章中學習到:

1. 零元買房的相關手法與風險

2. 打破零元買房的主要迷思

3. 解決自備款不足的問題,試試看『時間差購屋』這招

 

 

零元買房的4種手法與風險總整理

 

當我們看到 "贈品大放送"、"買一送一" 等相關行銷廣告,通常會被吸引的原因是送的東西不用錢,就好像是零元商品一樣,對於人性來說『免費』這個詞的吸引力實在太強大了。然而,如果你有思考過廠商成本夠低,買一送一還有賺的情況,就可以理解這樣的行銷廣告存在的合理性,因為還是有賺 !!

 

反觀『0元買房』,遇到這樣的課程行銷標語時,如果你也可以同步去思考 "這中間誰有賺?" ,其實就可以避免掉一些風險,別被快速致富這個想法沖昏了頭~

 

零元買房手法1:假合約 (俗稱AB約)

做假合約的手法在房產市場行之有年,舉例來說:假設今天A先生看到一間不錯的房子,屋主最後願意賣的價格為1000萬,銀行願意貸款8成,也就是800萬的貸款,200萬的自備款。然而,若A先生將合約上的價格更改為1250萬,這個假合約如果依照銀行貸款8成,可以貸到1000萬,也就等於A先生完全不用拿出頭期款就可以買下這間房子,就好像是0元買房一樣,也有人稱此為『全貸 』

 

AB約的手法除了可以初期不需要拿出頭期款外,假設之後A先生將房子以1250萬的價格賣出,則因為買進的房價與賣出的房價都是1250萬,表面上並無獲利,因此不用繳交房產交易所得稅

 

 

" 但是! 這樣的手法越來越不可行,因為... "

 

 

1. 賣方所要繳的房地合一稅會看合約的成交價,成交價越高,賣方要繳的稅越多,誰會願意?

2. 現在每個人都可以查實價登錄,如果瞞著賣方做假合約,賣方也可以藉由實價登錄查出異常

3. 銀行在貸款過後,也會回查實價登錄,一樣會被發現 !

 

*AB約的風險:既然是假合約,就會揹上偽造文書、使公務人員登載不實、詐欺等罪名 

 

 

 

 

零元買房手法2:雙貸合壁

首先,我們知道銀行貸款給我們是為了要賺取利息,借錢對於銀行最大的風險在於對方還不起。你可以發現目前銀行願意承做的房貸普遍為7~8成,因為如果對方還不起,房子就會被法拍,且通常法拍的房價很低,所以銀行為了抓保險,不太可能給你全貸

 

除房貸之外,如果剩餘頭期款的部份可以找到其他貸款填補,就可以達到初期完全不用拿出頭期款的0元買房效果。但是! 我們舉個例子來看,如果A先生想買一間1000萬的房子,銀行20年房貸8成800萬,利率1.2%,剩下的200萬用其他貸款方式填補。假設是用利率4%的信貸,7年還清,我們來看一下A先生的月還款金額:

 

房貸每月本利合需還37510元,信貸前7年每月本利合需還27338元,前7年每個月需要還64848元 !! (大家也可以用  貸款每月還款試算網站 自己算算看)

 

*雙貸合壁的風險:如果沒有算好每月還款金額是否可以負擔,很容易因無法繳款而信用違約 

 

零元買房手法3:二順位房貸 or 增貸

二順位房貸俗稱二胎房貸,意思是如果你原本有一間還在貸款的房子,利用那間房子再向銀行進行第二次貸款;這樣的二胎房貸所得到的錢,就可以用來當作下一間房子的頭期款,達到0元買房。而增貸的意思是,同樣假如你原本就有一間房子,已經有一部分的貸款還掉了,可以再向原貸款銀行申請以同樣利率進行增貸,增貸出來的金額可以用在下一間房的頭期款,達到0元買房

 

*二順位房貸 or 增貸的風險:風險同樣在於還款能力不足時,將會信用違約 ! 

 


★ 補充

想比較各銀行貸款最低利率 & 手續費等資訊 (包含信貸、房貸),可查詢 各銀行貸款方案比較

由於台灣銀行太多,一間一間比較相當費時,現在有金融服務機構將各銀行資訊統整,提供諮詢

若資金真的不足,可以尋求合法的金融服務機構幫助,包含 信貸、房貸二胎、整合負債等服務


 

 

零元買房手法4:以人頭帳戶向銀行超貸

這個方式違法的一蹋糊塗,可以看下面的新聞。不知道現在有什麼進化版,但總之就是別碰 !

 

 

 

什麼? 預售屋也有零頭期款買房的情況 ! 

 

現在開車在路邊都可以看到許多預售屋建案的廣告,似乎為了吸引許多自備款不足又沒買過房子的小資族,打出『零付款』或『低首付』的名義

 

說真的,以前的我對房屋交易沒有經驗時,還真的會被這種聳動的標題吸引,想說:「哇! 現在這麼便宜就可以買房子囉~」,不信的話你可以看看下面預售屋廣告的截圖

 

 

結構工程0付款

 

首付3萬輕鬆交屋

 

 

我們仔細想想,小資夫妻買個2房一廳,25坪的預售屋,假設1坪25萬,假設車位75萬,總價也要700萬,銀行貸款8成,自備款也要140萬 !!

 

 

" 為什麼預售屋廣告可以說0付款、低首付 ?! "

 

 

原因在於預售屋的付款機制,一般買預售屋的頭期款為「訂、簽、開」,也就是訂金、簽約金、開工款,大約10~15%。接著是各期的工程款,最後才是交屋尾款~

 

所以看到預售屋廣告中寫工程0付款,只是代表這部份的款項移到交屋尾款而已,並非真的不用付錢 ! 那3萬首付是怎麼回事? 就算頭期款是10%,700萬的房子也要先付70萬頭期款,3萬買房到底怎麼辦到的?

 

依照我實際 走訪許多預售屋接待中心 的經驗,原來現在有些建商會提供2~3年的無息貸款,也就是如果你手上沒有這麼多頭期款,那麼建商借你零利率貸款,然後你分期還

 

 

" 建商怎麼這麼好,願意借我們錢不收利息 "

 

 

乍聽之下,建商願意不收利息借你錢真的是佛心來的,但是且慢 !! 羊毛出在羊身上, 你知道之後的還款壓力嗎?

 

假設這個預售屋房價為700萬,頭期款10%、工程款5%、交屋尾款5% (其餘80%銀行貸款),預計2年完工,我們就來看一下你這兩年需要付款的過程:

1. 頭期款10% (70萬),你自備3萬、67萬從建商借,分兩年還 (27916/月)

2. 工程款5% (35萬),分兩年付 (14583/月)

 

也就是這兩年當中,你每個月平均要付 27916 + 14583 = 42499元。還沒完, 最後交屋尾款5% (35萬),你要拿的出來喔 !  可以感受到這樣看似輕鬆付款買房的話術,如果你相信的話會帶來多悲劇的後果了吧 !! (從看預售屋的經驗中,我還 額外學到了這4大教訓)

 

 

" 預售屋簽約後,款項繳不出來可以退掉嗎 ? "

 

 

 很多人問『如果預售屋繳到一半,剩餘的錢繳不出來會怎樣?』。答案:建商可以沒收最高15%的價金;以這個700萬的房子來說,就是最高105萬可以沒收,然後房子歸還建商,花了錢結果什麼都沒得到.....

 

這也是市面上流傳建商「養、套、殺」的絕招,所以還是一句話,一定要在下訂之前小心評估自己是否能負擔。另外,也別漏掉了買房有許多的 『購屋隱形成本』,和確保交易安全的『履約保證』

 

 

打破零頭期款買房的主要迷思

 

從上述整理的0元買房的方法來看,並不是真的買房不用頭期款,只是用其他方法將錢從別的地方挖出來。然而,這些方法要不就是違法,要不就是貸款會壓死自己的方式,但為何這麼多人還是會相信不用頭期款就能買房呢?

 

最主要的原因在於 "我不知道" 這個致命殺手。不知道AB約與人頭帳戶的方式違法,不知道貸款的後續還款金額怎麼計算,因此才會相信廣告、講座的內容,最後陷入萬劫不復的深淵

 

 

 

 

其實,我們年輕人真得很辛苦,因為薪水真得很低,房價又真得很高。所以,才想努力的學習一些技巧,讓自己可以早點晉升有殼族。結果市面上教導的方式卻又只為他們自身的利益著想,我們的努力換來的可能只是被欺騙的後果

 

寫這篇文章的初心也是希望許多像我一樣的年輕人,雖然我們買房經驗不足,但現在有許多 免費學習房產知識的方法,多學習以免在往後買房時遇到風險。

 

 

頭期款不夠怎麼辦! 較安全的『時間差購屋』怎麼做?

 

最後想要分享給大家一個較為安全的方式,來做到類似零頭期款買房的效果,但需要配合一些時間差。

 

首先要再次聲明,此方法並不是真的都不用錢 !! 不過此方法不只適用於想投資房產收租金的人,也適用於頭期款不夠的問題,我將分段詳細說明。

 

 

" 你需要先知道的銀行房貸基礎知識 "

 

 

 1. 第一年的房貸額度是從成交價與銀行估價中取其低 

假設你想買一間房子,最後與屋主談妥價格是600萬成交,去找富邦銀行申請貸款,但銀行估價這間房子最多只值500萬,最後會貸給你的額度也只有500萬元。相反的,如果富邦銀行估價是700萬,但由於成交價是600萬,因此最後會貸給你的額度是600萬元

 

 

 2. 過了一開始的銀行房貸綁約期後,是可以轉貸的 

每家銀行不同,房貸綁約期從0~3年不等,在綁約期間違約是要付違約金的。但是,過了綁約期之後,如果別的銀行有更好的貸款條件,就可以轉貸到別的銀行而不用罰錢

 

 

 3. 為何要轉貸到其他銀行的目的

由於銀行的獲利來源之一是靠放款的利息收入,因此銀行間搶生意也是很正常的;假設原本在A銀行的額度和利率是600萬1.5%,但B銀行估出來的額度和利率是650萬1.2%,那就可以轉貸到B銀行來獲得更多的資金與更優惠的利率 (一般轉貸到其他銀行來獲得更多資金的行為又稱為『轉增貸』)


額外補充:

由於買房的貸款條件相當重要,百萬千萬的房子,利率差 1% 一年就差幾萬塊的利息了 ! 因此,年輕人還在小資階段時,就必須認識銀行信用分數,利用 『7招培養信用分數的方法』 和銀行打好交道,到時候就不用擔心貸款額度不夠或利息太高的問題囉~


 

 

" 利用『時間差購屋』,共6個步驟,減輕自備款不足壓力 "

 

 

由前述內容,大家已經清楚知道不可能完全不用自備款買房,沒有人會免費送你房子,也沒有人會送你錢。所以,下述的方法,我會稱為是『時間差購屋』,是較為安全且合法的方式,並可用於投資或自住。

 

 

頭期款不夠怎麼辦 | 這招『時間差購屋』減輕買房自備款壓力

 

 

步驟1:確認自己每個月的閒置資金 

假設自己的月薪是4萬元,扣掉每個月的必須生活開銷後,每個月有2萬元的閒置資金;這樣就代表未來在付貸款時,本利和的金額在2萬以內,我們就可以不需要擔心被房貸壓的喘不過氣

 

 

步驟2:確認自己的投資或住房需求,與價格範圍 

這邊先以小夫妻無小孩作舉例 (不管是要租給小夫妻或自己小夫妻要住),符合需求的格局是兩房一廳,約25坪;假設在台中想住的地區大約每坪20萬,總價約500萬,另外初抓裝潢費60萬

 

 

步驟3:買房前先找不同銀行估價 

這個總價500萬的物件請不同的銀行幫忙估價,假設A、B、C、D、E等5家銀行房貸利率都是1.2%,但銀行對於你預購入房產的價值,估價分別如下表,那麼該選擇哪一家銀行當作第一年的貸款銀行呢?

 

頭期款不夠怎麼辦 | 這招『時間差購屋』減輕買房自備款壓力

 

通常會找銀行估價超過成交價一點點的銀行貸款,像是C銀行,這樣可以貸到成交價全額的8成。但不會找估價額度最高的銀行,因為這間銀行會當作第二年轉增貸的銀行,像是E銀行

 

 

步驟4:計算買房所需自備款與月付款 

500萬的房子,貸款8成400萬,自備款100萬;假設利率1.2%,房貸本利和月繳13236元。由於每個月可用閒置資金為2萬元,還有20000 - 13236 = 6764元可用,因此還可利用信貸。假設信貸利率4%,一般信貸年限為7年,計算出來可貸金額大約為49萬,月付6698;因此買房後月繳13236 + 6698 = 19934元 (※ 註:怎麼算的? 可使用 國泰貸款試算工具)

 

符合每月閒置資金2萬內額度,不會因貸款超出負擔而影響生活。歸納一下,此房產500萬+60萬裝潢,其中449萬為貸款,所以自備款需要111萬。

 

 

步驟5:思考 "第一年" 的自備款要怎麼來 

為什麼說第一年? 因為這111萬的自備款在第二年可以不需要這麼多,步驟六會詳細解釋。我們可以靠自己的努力存到這111萬,也就是小夫妻一人存個55萬;又或者我們可以僅存到裝潢款60萬,剩下的51萬可以向父母先借款,一年後還給他們,這51萬就像是『週轉金』一樣,我們沒有要花父母的錢,只是先借放一年。

 

 

步驟6:第二年進行轉增貸 

還記得買房一開始的銀行估價嗎? E銀行認為你的房產價值625萬,雖然過了一年可能有變化的風險,但如果整體房市沒有太大的變化,E銀行還是有可能估價625萬。此時,轉增貸到E銀行,你可以獲得625萬8成的貸款,也就是500萬的資金;還記得這間房子的房價原本買時是多少呢? 500萬 !

 

 

" 你會發現,用點時間差,可以達到類似零自備款買房的效果 "

 

 

從E銀行貸出來的這500萬,可以還清原來C銀行的貸款400萬 + 信貸49萬 + 父母借款51萬;你看! 沒有騙爸媽吧,真的一年後還給他們 !

 

你會想,那我在E銀行的貸款額度增加到500萬,月還款金額不就增加了嗎? 我們算算看:

500萬貸款,利率一樣1.2%,一樣30年還清,每月繳款16545。沒想到吧! 原本月繳款19934,怎麼一年後貸款金額變多了,月繳款卻減少為16545 ? 因為高利率的信貸已經被我們還清了,剩下的貸款都是低利率1.2%的貸款 !

 

 

頭期款不夠怎麼辦 | 這招『時間差購屋』減輕買房自備款壓力

 

 


|| 補充注意事項:

上述的例子為了讓各位較容易懂,因此用了詳細的數字,不需要完全照抄,因為每個人的條件不同,但希望的是能夠給讀者啟發。另外,每間銀行可以談到的房貸綁約期不同,因此使用此方法仍須注意房貸的綁約期 。

 

通篇文章最終還是希望讀者可以釐清,所謂的『0元買房』只不過是將前期的頭期款壓力轉嫁或延後而已,天下沒有白吃的午餐


 

 

我是如何從菜鳥開始學習房產的?

 

許多房產的課程都需要花費幾萬塊的學費,但我很擔心花這麼多錢學習到底有沒有效。因此,我是先閱讀房產書籍,這是最便宜的學習方式,一本書不貴,幾百塊就能學到許多

 

『買一間會增值的房子』 是我的房產投資啟蒙書,裡面詳細地解釋找物件、看房、估價、議價...等重點,並用很多圖片讓人容易學習,內容超實用,想投資房產的初學者必先閱讀此書 !

 

買房書籍推薦

 

 

" 那...讀完書之後呢 ? "

 

 

讀完書,有了一些基本概念之後,我因為缺乏實際經驗,因此始終覺得怕怕的。然而,許多房產課程雖然可教導學員實作經驗,但價格實在對於小資族的我來說太高。因此我先藉由較便宜的線上課程學習。

 

當時選擇的課程內容共有24堂課,學費2400元,也就是每堂課只要100元。並且,真正吸引我的是裡面有20位包租公親自分享各自的買房實戰經驗與出租管理方法,內容包含:看房撇步決不能買的物件頭期款準備貸款內幕合法隔套室內裝修審查裝潢美學招租秒殺秘訣房客篩選租屋管理相關法律知識...等等。我們可以較低成本的學習別人的房產投資經驗,就好像是有20位教練告訴我們不同的秘訣~

 

【包租公秘笈線上課程】

 

買房實戰課程推薦

 

 

" 學了這麼多,但始終踏不出第一步,怎麼辦? "

 

 

其實讀完書,看完線上課程,就已經能知道買房投資的7~8成了,接下來就是踏出去實戰看房買房而已 !

 

然而,我知道有些時候真得很難有勇氣踏出第一步,若有一位房產教練能夠一對一,實際帶著我們去看房、議價、貸款、裝修、出租,走完一個完整的買房投資流程,那將會更加速學以致用的速度~

 

這樣的包租公家教班是有的,這位教練也是我的房產教練,他並非是單純給物件,而是實際的帶我們看物件。學費還是我看過最低的~

 

『包租公家教班』

 


 

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